Une valeur vénale, au jour de l’acte, sous la responsabilité des parties
Les règles d’évaluation des successions s’appliquent en principe aux donations, avec quelques dispositions propres (BOI-ENR-DMTG-20-30-10). Le principe est la valeur vénale réelle du bien au jour de l’acte : le prix qu’en retirerait un vendeur dans des conditions normales de marché. Ce sont les parties qui la déclarent, bien par bien, dans l’acte ou dans un état estimatif annexé.
Cette liberté a sa contrepartie : l’administration peut rectifier une valeur insuffisante, avec intérêts de retard et, le cas échéant, majorations. Une valeur trop élevée n’est pas plus neutre. Elle fait payer des droits inutiles et, dans une donation-partage, elle fige des lots déséquilibrés pour toujours. Bien évaluer, c’est donc à la fois un sujet fiscal et un sujet familial.
| Bien | Règle retenue | Source |
|---|---|---|
| Immeuble | Valeur vénale réelle déclarée ; ne peut être inférieure au prix d’une adjudication intervenue dans les deux ans avant ou après l’acte | BOI-ENR-DMTG-20-30-10 |
| Titres cotés | Cours moyen du jour de la donation, ou dernier cours de clôture de la veille, admis en pratique | BOI-ENR-DMTG-20-30-10 |
| SICAV et FCP | Dernière valeur de rachat connue à la date de la donation | CGI art. 666 et 799 |
| Titres non cotés | Valeur vénale, en combinant plusieurs méthodes (comparaison, rendement, actif net) | Principe de la valeur vénale |
| Bijoux, objets d’art | Prix d’une vente publique dans les deux ans, sinon au moins 60 % de la valeur d’assurance de moins de dix ans | CGI art. 776 |
| Bien démembré | Fraction de la pleine propriété selon l’âge de l’usufruitier | CGI art. 669 |
Immeubles, titres, objets : les règles qui changent tout
Pour un immeuble, la valeur se justifie par des ventes comparables, publiques et proches dans le temps, que l’on ajuste à l’état du bien. Un logement loué vaut généralement moins qu’un logement libre, ce qui se documente plutôt que de s’appliquer d’office. Si le bien a fait l’objet d’une adjudication dans les deux ans qui encadrent l’acte, les droits ne peuvent être calculés sur une somme inférieure au prix obtenu.
Pour des titres cotés, la loi retient le cours moyen de la séance du jour de la donation, c’est-à-dire la moyenne du plus haut et du plus bas. L’administration admet de retenir plus simplement le dernier cours connu, soit la clôture de la veille. Les parts de SICAV et de FCP s’évaluent à leur dernière valeur de rachat connue. Pour des titres non cotés, aucune formule n’est imposée : une évaluation sérieuse croise plusieurs méthodes et s’appuie, au-delà d’un certain enjeu, sur un rapport d’expert.
Les meubles relèvent aussi de la déclaration estimative, mais les bijoux, pierreries et objets d’art ou de collection suivent deux garde-fous. Une vente publique dans les deux ans qui suivent l’acte remplace l’estimation par le prix obtenu. À défaut, la valeur déclarée ne peut être inférieure à 60 % de l’évaluation figurant dans un contrat d’assurance contre le vol ou l’incendie de moins de dix ans, souscrit par le donateur, son conjoint ou ses auteurs. L’acte doit d’ailleurs mentionner l’existence d’un tel contrat.
Qualifier
Nature du bien, mode de détention (pleine propriété, indivision, société), éventuel démembrement.
Valoriser
Valeur vénale au jour de l’acte selon la règle de la catégorie : comparables, cours, valeur de rachat, expertise.
Appliquer le barème
Si l’usufruit est réservé, seule la nue-propriété est taxée, pour la fraction prévue par l’article 669 du CGI.
Documenter
Annexer à l’acte les justificatifs : avis de valeur, rapport d’expert, relevé de cours, contrat d’assurance.
Illustration chiffrée (hypothèses) : un appartement, trois âges
Un appartement vaut 400 000 €. Donné en pleine propriété, il est taxé sur 400 000 €. Donné en nue-propriété avec réserve d’usufruit, il n’est taxé que sur la valeur de la nue-propriété, qui dépend de l’âge du donateur au jour de l’acte selon le barème de l’article 669 du CGI.
Hypothèses : appartement de 400 000 €. Nue-propriété à 50 %, 60 % et 70 % de la pleine propriété pour un usufruitier de moins de 61, 71 et 81 ans révolus, barème de l’article 669 du CGI en vigueur en 2026.
À 55 ans, la moitié de la valeur seulement entre dans l’assiette. À 75 ans, 70 % y entrent. Au décès du donateur, l’usufruit rejoint la nue-propriété sans nouvel impôt : la différence entre les barres est une économie définitive, à condition que la donation soit régulière et antérieure au décès.
L’évaluation de la pleine propriété reste le point de départ : une décote de 10 % sur la valeur de l’appartement réduit d’autant la nue-propriété taxée. C’est pourquoi un avis de valeur sérieux, et non une estimation de complaisance, protège le client.
Les écarts entre donation et succession
Plusieurs règles favorables de la succession n’existent pas en donation. La résidence principale bénéficie au décès d’un abattement de 20 % lorsqu’elle est occupée par le conjoint, le partenaire de PACS ou un enfant mineur ou protégé ; donnée de son vivant, elle est évaluée sans abattement. De même, le forfait de 5 % qui évalue les meubles au décès, faute d’inventaire, ne s’applique pas à une donation.
La valeur déclarée produit aussi des effets au-delà des droits. Elle devient le prix de revient fiscal du donataire en cas de revente : une sous-évaluation réduit les droits aujourd’hui, mais alourdit l’impôt sur la plus-value demain. Elle sert enfin de référence dans une donation-partage, où elle ne sera plus jamais révisée.
Dernier piège, plus discret : évaluer seul un bien atypique. Parts de société civile, entreprise, collection, forêt ou bien à l’étranger demandent un expert, et souvent le regard du notaire sur les régimes de faveur qui peuvent s’appliquer.
En rendez-vous avec le client
Le client a souvent un chiffre en tête : le prix d’achat, une estimation d’agence, la valeur de son contrat d’assurance habitation. Le conseiller explique que la valeur à retenir est celle du marché au jour de l’acte, qu’elle se justifie par pièces et qu’elle engage aussi les enfants, pour la revente comme pour le partage.
Pour un portefeuille de titres, il fixe la date de l’acte en connaissance de cause et conserve le relevé de cours retenu. Pour un bien démembré, il rappelle que l’âge du donateur au jour de l’acte détermine l’assiette, et que franchir une tranche d’âge du barème avant de signer ajoute dix points de pleine propriété à la valeur taxable. Le calcul des droits sur cette assiette est détaillé dans Droits de donation et rappel fiscal.
Enfin, il rassemble les justificatifs pour le notaire et pour le dossier du client : avis de valeur, rapports d’expertise, contrats d’assurance des objets de valeur. Ces pièces servent le jour de l’acte, puis lors d’un éventuel contrôle.
Dans le même module
Pour aller plus loin
Sources
- BOI-ENR-DMTG-20-30-10 : donations, assiette des droits — BOFiP-Impôts, 6 avril 2021.
- BOI-ENR-DMTG-10-40-10-50 : évaluation des biens démembrés (barème de l’article 669 du CGI) — BOFiP-Impôts, 23 décembre 2013.
- Droits de succession : évaluation de la succession et calcul des droits — Service public, vérifié le 9 février 2026.
- Quelles sont les démarches fiscales pour une donation de bien immobilier ? — Service public, consulté le 30 octobre 2026.
Ces ressources s’adressent aux professionnels du conseil patrimonial. Elles constituent une information générale et pédagogique : ni un conseil en investissement personnalisé, ni un conseil fiscal ou juridique. Les exemples tirés du moteur byzance sont des performances simulées par rejeu historique ; les performances passées ne préjugent pas des performances futures, et tout investissement en unités de compte comporte un risque de perte en capital. Elles ne valent pas heures de formation réglementaire.