Un partage des fonctions de la propriété
Sur un appartement, l’usufruitier peut en principe habiter ou percevoir les loyers. Le nu-propriétaire détient la propriété grevée de ce droit et récupère la pleine propriété à son extinction selon les règles applicables. Les deux personnes ne possèdent pas simplement chacune une fraction interchangeable du bien : elles détiennent des droits de nature différente.
Chaque droit peut lui-même appartenir à plusieurs personnes. Des enfants nus-propriétaires entre eux peuvent ainsi être en indivision sur la nue-propriété, sans être en indivision avec l’usufruitier sur le même droit. Cette distinction compte pour les décisions : les règles d’une indivision ordinaire ne règlent pas, à elles seules, tous les rapports du démembrement.
L’usage ne donne pas tous les pouvoirs
L’usufruitier dispose de pouvoirs de gestion, mais les baux ruraux, commerciaux, industriels ou artisanaux demandent l’intervention du nu-propriétaire selon les règles du Code civil. La cession de la pleine propriété exige également de réunir les droits. Un client qui donne la nue-propriété de son logement doit comprendre qu’il ne pourra plus décider seul d’une vente libre de tout usufruit.
| Décision | Principe | À organiser |
|---|---|---|
| Habiter ou percevoir les loyers | Droit de l’usufruitier | Charges, assurance, occupation effective |
| Entretien | À la charge de l’usufruitier | Suivi et preuve des travaux |
| Grosses réparations | Charge du nu-propriétaire, sous réserve des règles applicables | Financement et clause de l’acte |
| Vendre la pleine propriété | Accord sur les deux droits | Prix, fiscalité et remploi éventuel |
Distinguer réparation importante et grosse réparation
Le coût élevé d’une intervention ne la classe pas automatiquement parmi les grosses réparations. L’article 606 du Code civil vise notamment les éléments structurels qu’il énumère. L’article 605 place l’entretien du côté de l’usufruitier et prévoit une conséquence particulière lorsque le défaut d’entretien a rendu nécessaires de grosses réparations.
La rédaction de l’acte et la nature du bien sont donc essentielles. Le conseiller fait anticiper les travaux connus, les ressources de chacun et la façon de décider. Une obligation théorique sans argent disponible risque de laisser le bâtiment se dégrader. Pour un portefeuille ou des parts sociales, le traitement des revenus, réserves et pouvoirs de vote doit être analysé séparément.
Application : donner le logement sans perdre sa mobilité
Une cliente souhaite conserver son logement mais envisage de déménager si son autonomie diminue. Une donation de nue-propriété peut répondre au souhait de transmission, mais la vente future devra être préparée avec les enfants. Il faut préciser si le prix sera réparti, remployé dans un autre logement démembré ou soumis à un autre mécanisme convenu.
Usage
Qui occupe, perçoit les revenus et assure le bien ?
Dépenses
Qui paie l’entretien, les travaux et les charges prévues ?
Décisions
Qui consent à la location particulière ou à la vente ?
Mobilité
Quel sort réserver au prix si le logement est vendu ?
La transmission est réelle dès la signature
Le donateur ne conserve pas un simple droit de reprendre ce qu’il a transmis. Un conflit, un divorce ou le décès d’un enfant peut compliquer la relation entre titulaires. Des clauses adaptées peuvent répondre à certains risques, mais elles doivent être compatibles avec la loi et le projet familial ; elles ne remplacent pas le consentement éclairé des personnes concernées.
La nue-propriété n’apporte pas de revenu immédiat à son titulaire. Elle convient mal à un bénéficiaire qui doit financer rapidement un projet s’il n’existe pas d’autre liquidité. L’économie de droits de donation ne mesure donc qu’une partie de l’effet de l’opération.
En rendez-vous avec le client
Faire raconter une année ordinaire du bien, puis trois événements : des travaux, une vente et le décès de l’une des personnes. À chaque étape, identifier qui décide, qui paie et qui reçoit. Ce parcours révèle les points que l’acte doit traiter plus clairement qu’un simple tableau de pourcentages.
Le conseiller transmet au notaire les besoins de revenus, les projets de mobilité et les capacités financières des bénéficiaires. Il conserve ensuite l’acte signé et une synthèse des obligations pour que le suivi patrimonial respecte réellement la donation.
Dans le même module
Pour aller plus loin
- Module E6 : Démembrement de propriété (Famille et transmission)
- Les ressources du conseiller patrimonial
Sources
- En quoi consiste l’usufruit ? — Service public, consulté le 31 octobre 2026.
- Code civil, article 605 : répartition des réparations — Légifrance, consulté le 31 octobre 2026.
- Code civil, article 606 : grosses réparations — Légifrance, consulté le 31 octobre 2026.
- Code civil, article 621 : vente et sort du prix — Légifrance, consulté le 31 octobre 2026.
Ces ressources s’adressent aux professionnels du conseil patrimonial. Elles constituent une information générale et pédagogique : ni un conseil en investissement personnalisé, ni un conseil fiscal ou juridique. Les exemples tirés du moteur byzance sont des performances simulées par rejeu historique ; les performances passées ne préjugent pas des performances futures, et tout investissement en unités de compte comporte un risque de perte en capital. Elles ne valent pas heures de formation réglementaire.