Décès ou terme : le nu-propriétaire retrouve ses prérogatives
Lorsque l’usufruit s’éteint, la propriété n’est plus grevée de ce droit. Le nu-propriétaire peut alors exercer l’ensemble des prérogatives, sous réserve d’autres droits ou charges. L’article 617 du Code civil prévoit plusieurs causes d’extinction ; le décès et l’expiration de la durée sont les cas patrimoniaux courants.
Le décès du nu-propriétaire produit une autre situation : son droit entre dans sa succession, alors que l’usufruit continue selon son titre. Cette éventualité doit être discutée lors d’une donation, notamment au regard d’une éventuelle clause de retour et de la situation familiale des bénéficiaires.
La réunion naturelle des droits et ses réserves
L’article 1133 du CGI prévoit en principe l’absence d’impôt ou taxe lors de la réunion provoquée par le décès de l’usufruitier ou l’arrivée du terme, sous la réserve qu’il mentionne. Cela ne dispense pas de vérifier les règles particulières, notamment les présomptions successorales et le traitement des dettes de quasi-usufruit.
La formule « tout revient sans frais » est donc imprécise. Il peut rester des formalités, un acte immobilier, des opérations de restitution ou des honoraires. L’absence de droits sur la réunion n’efface pas les coûts de gestion antérieurs ni l’impôt qui pourrait être dû sur une vente ultérieure.
Vendre ensemble : décider ce que devient le prix
L’article 621 du Code civil prévoit la répartition du prix entre les droits selon leur valeur respective, sauf accord pour reporter l’usufruit sur le prix. Les parties peuvent aussi organiser un remploi dans un nouveau bien démembré. La décision doit être arrêtée avant la vente, car elle modifie les flux, les risques et parfois le redevable de l’impôt.
| Choix | Effet patrimonial | Point à sécuriser |
|---|---|---|
| Répartition | Chacun reçoit sa part en pleine propriété | Valeur respective des droits et trésorerie nette |
| Remploi démembré | Les droits se reportent sur un nouvel actif | Obligation, calendrier et choix du bien |
| Quasi-usufruit | L’usufruitier utilise les sommes et doit restituer | Créance, garanties, fiscalité et solvabilité |
Application : financer un changement de logement
Une usufruitière veut vendre une maison devenue trop grande. Ses enfants souhaitent préserver la transmission, tandis qu’elle a besoin d’un logement adapté et de liquidités pour les prochaines années. Une vente avec remploi partiel peut répondre à ces besoins, à condition que l’acte distingue précisément les sommes remployées et celles réparties ou laissées sous quasi-usufruit.
Lire les actes
Origine du démembrement, clauses de remploi et restrictions.
Fixer le besoin
Nouveau logement, revenus et liquidité de chaque personne.
Choisir le sort du prix
Répartition, remploi ou quasi-usufruit documenté.
Exécuter
Flux traçables, nouveaux titres et mise à jour du dossier.
La renonciation n’est pas un bouton de remise à zéro
Une renonciation anticipée peut avoir une intention libérale et appeler un traitement de donation. Elle ne doit pas être assimilée automatiquement à l’extinction par décès. La qualification dépend des faits et de l’acte ; le notaire analyse également la situation des créanciers et les conséquences pour les bénéficiaires.
La vente ne met pas nécessairement fin à toute relation entre usufruitier et nu-propriétaire : un remploi la poursuit sur un autre bien, un quasi-usufruit la transforme en relation de créancier à débiteur. Le conseil doit expliquer ce changement de risque, pas seulement constater que l’immeuble a été vendu.
En rendez-vous avec le client
À la constitution du démembrement, faire choisir un scénario de sortie plausible sans enfermer les parties dans des contraintes inutiles. Au moment de la sortie, reprendre les actes d’origine avant de contacter la banque ou de distribuer les fonds : les flux doivent exécuter la convention et non la précéder.
Après un décès, le conseiller actualise les détenteurs, les revenus, les valeurs et les interlocuteurs. Pour un quasi-usufruit, il rassemble la convention, l’inventaire initial et les remboursements intervenus. Un suivi documenté rend la restitution vérifiable pour les héritiers.
Dans le même module
Pour aller plus loin
- Module E6 : Démembrement de propriété (Famille et transmission)
- Les ressources du conseiller patrimonial
Sources
- Code civil, articles 617 à 624 : fin de l’usufruit — Légifrance, consulté le 31 octobre 2026.
- Code général des impôts, article 1133 : réunion des droits — Légifrance, consulté le 31 octobre 2026.
- Code civil, article 621 : vente et sort du prix — Légifrance, consulté le 31 octobre 2026.
- BOI-ENR-DMTG-10-40-20-20 : dettes non déductibles, article 774 bis — BOFiP-Impôts, consulté le 31 octobre 2026.
Ces ressources s’adressent aux professionnels du conseil patrimonial. Elles constituent une information générale et pédagogique : ni un conseil en investissement personnalisé, ni un conseil fiscal ou juridique. Les exemples tirés du moteur byzance sont des performances simulées par rejeu historique ; les performances passées ne préjugent pas des performances futures, et tout investissement en unités de compte comporte un risque de perte en capital. Elles ne valent pas heures de formation réglementaire.