Pendant la détention : distinguer revenu et capital
Les loyers d’un immeuble loué reviennent en principe à l’usufruitier et sont imposés selon les règles de la location concernée. La situation est plus délicate pour des titres ou des parts sociales : un revenu courant, une distribution prélevée sur les réserves et un prix de cession ne sont pas interchangeables. La qualification civile et fiscale doit être vérifiée pour chaque flux.
Le conseiller rapproche les relevés, les décisions de distribution et la convention. Il ne se contente pas de regarder le compte sur lequel l’argent arrive. Les obligations déclaratives et les possibilités de déduction de charges suivent leurs règles propres ; une dépense payée par une personne n’est pas nécessairement imputable sur ses autres revenus.
L’origine de l’usufruit peut changer le redevable de l’IFI
Le principe est une imposition chez l’usufruitier sur la valeur en pleine propriété. Certaines situations légales conduisent toutefois à une répartition entre usufruitier et nu-propriétaire selon la valeur fiscale de leurs droits. L’usufruit légal du conjoint survivant illustre cette différence avec une donation ou un testament.
Une donation de nue-propriété avec réserve d’usufruit ne supprime donc pas, par principe, l’IFI du donateur. Pour comprendre l’effet, il faut lire l’acte, identifier l’origine du droit et retenir la règle applicable au 1er janvier. Une simulation qui soustrait automatiquement la nue-propriété donnée de l’assiette du donateur est trompeuse.
Titres vendus : la convention compte avant la vente
Pour une cession de titres démembrés, la répartition du prix peut entraîner une plus-value chez chacun des titulaires. Un report de l’usufruit sur le prix peut conduire à imposer l’usufruitier. Une obligation de remploi maintenant le démembrement peut conduire à imposer le nu-propriétaire. La jurisprudence exige de lire les droits et obligations réellement convenus ; une simple faculté de remploi ne vaut pas nécessairement obligation.
| Question | Pourquoi elle compte |
|---|---|
| Les droits et prix d’acquisition de chacun sont-ils connus ? | Déterminer les bases et l’historique fiscal |
| Le prix sera-t-il partagé ? | Identifier la part et le gain de chacun |
| Le remploi est-il obligatoire ou facultatif ? | Qualifier la convention et le redevable |
| Un quasi-usufruit est-il prévu ? | Évaluer la dette de restitution et la trésorerie fiscale |
Cette grille concerne les titres ; elle ne doit pas être appliquée mécaniquement à une vente immobilière, dont le régime de plus-value et les formalités diffèrent. Le calcul doit être validé avant que les parties ne s’engagent sur le montant net qu’elles pensent recevoir.
La cession d’usufruit temporaire peut imposer le produit en revenu
Dans le champ du 5 de l’article 13 du CGI, la première cession à titre onéreux d’un même usufruit temporaire est imposée sur son produit, ou sur sa valeur vénale si elle est supérieure, dans la catégorie de revenus concernée. Le vendeur ne bénéficie donc pas simplement du régime de plus-value qu’il aurait attendu pour la vente du bien.
L’apport à une société peut aussi constituer une cession à titre onéreux. Une donation d’usufruit temporaire ne relève pas de cette même règle, mais obéit aux règles des transmissions à titre gratuit et doit être réelle. Le conseiller distingue les deux opérations avant de comparer leurs conséquences.
Application : vendre des titres pour financer le conjoint
Un conjoint détient l’usufruit de titres, les enfants leur nue-propriété. La famille souhaite vendre et laisser au conjoint des liquidités. Avant de signer, le conseiller fait clarifier le sort du prix, le redevable de la plus-value et le montant disponible après impôt. Il examine ensuite la convention de restitution et les garanties si un quasi-usufruit est choisi.
Constituer
Valeur du droit, donation ou cession, formalités.
Détenir
Revenus, charges et IFI selon l’origine du droit.
Vendre
Nature de l’actif, clauses et trésorerie après impôt.
Restituer
Extinction des droits et traitement d’une éventuelle créance.
En rendez-vous avec le client
Éviter les phrases globales comme « le nu-propriétaire ne paie pas d’impôt » ou « le démembrement efface la plus-value ». Demander pour chaque événement le texte applicable, le titulaire imposé, l’assiette, la date et la personne qui dispose des liquidités. Le dernier point permet de repérer un impôt dû par quelqu’un qui ne reçoit pas de cash.
La recommandation est documentée avec les actes et vérifiée par le professionnel compétent avant exécution. Si la convention évolue, la simulation doit être recalculée : changer le sort du prix pour une raison familiale peut modifier le résultat fiscal.
Dans le même module
Pour aller plus loin
- Module E6 : Démembrement de propriété (Famille et transmission)
- Les ressources du conseiller patrimonial
Sources
- En quoi consiste l’usufruit ? — Service public, consulté le 31 octobre 2026.
- IFI : personnes et biens concernés — Service public, consulté le 31 octobre 2026.
- Conseil d’État, 2 avril 2021, n° 429187 : titres démembrés — Légifrance, consulté le 31 octobre 2026.
- BOI-IR-BASE-10-10-30 : cession d’un usufruit temporaire — BOFiP-Impôts, consulté le 31 octobre 2026.
Ces ressources s’adressent aux professionnels du conseil patrimonial. Elles constituent une information générale et pédagogique : ni un conseil en investissement personnalisé, ni un conseil fiscal ou juridique. Les exemples tirés du moteur byzance sont des performances simulées par rejeu historique ; les performances passées ne préjugent pas des performances futures, et tout investissement en unités de compte comporte un risque de perte en capital. Elles ne valent pas heures de formation réglementaire.