Calculer la plus-value brute
La plus-value brute est la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition, chacun corrigé. Le prix de cession est diminué des frais supportés par le vendeur sur justificatifs : diagnostics obligatoires, mainlevée d’hypothèque, commission d’agence lorsqu’elle est à sa charge. C’est surtout du côté du prix d’acquisition que se joue l’assiette.
Le prix d’acquisition est majoré des frais d’achat, au réel ou par un forfait de 7,5 % du prix, et des travaux de construction, d’agrandissement ou d’amélioration, au réel sur factures d’entreprises ou par un forfait de 15 % du prix lorsque le bien est détenu depuis plus de cinq ans. Le forfait travaux ne demande aucun justificatif, même si aucun travail n’a été réalisé ; les deux forfaits se cumulent. Pour un bien reçu par donation ou succession, seuls les frais réellement payés s’ajoutent, et le prix d’acquisition est la valeur déclarée dans l’acte.
Les travaux déjà déduits des revenus fonciers ne peuvent pas être ajoutés une seconde fois au prix d’acquisition. Et pour un meublé au régime réel cédé depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits viennent au contraire diminuer ce prix, comme pour un logement amorti sous le dispositif Relance logement.
Deux horloges d’abattement, qui ne tournent pas à la même vitesse
Les abattements pour durée de détention se comptent par années pleines depuis l’acquisition : date de l’acte, du décès pour un bien hérité, de la donation pour un bien donné. Rien n’est abattu avant la sixième année. Ensuite, l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux suivent deux barèmes différents.
6 % par année de détention de la 6e à la 21e, puis 4 % la 22e : exonération totale d’impôt sur le revenu au-delà de 22 ans (service-public, vérifié le 15 avril 2026).
1,65 % par an de la 6e à la 21e année, 1,60 % la 22e, 9 % par an de la 23e à la 30e. Quand l’impôt sur le revenu est effacé, 72 % de la plus-value restent soumis aux prélèvements sociaux.
Entre la 22e et la 30e année, le coût résiduel est donc presque exclusivement social, et il baisse vite : neuf points d’abattement par an. Sur un bien détenu depuis vingt ou vingt-huit ans, décaler la signature de l’acte authentique après la date anniversaire d’acquisition peut valoir plusieurs milliers d’euros, à comparer au coût et au risque du report.
Illustration : un bien détenu seize ans
Un appartement locatif acheté 200 000 € en 2010 est vendu 320 000 € en 2026, après seize années pleines de détention. Le vendeur ne dispose plus des factures de ses travaux et retient les deux forfaits.
| Étape | Calcul | Montant |
|---|---|---|
| Prix d’acquisition majoré | 200 000 € + 7,5 % de frais + 15 % de travaux | 245 000 € |
| Plus-value brute | 320 000 € − 245 000 € | 75 000 € |
| Base de l’impôt sur le revenu | Abattement de 66 % (6 % × 11 ans) | 25 500 € |
| Impôt sur le revenu | 25 500 € × 19 % | 4 845 € |
| Base des prélèvements sociaux | Abattement de 18,15 % (1,65 % × 11 ans) | 61 388 € |
| Prélèvements sociaux | 61 388 € × 17,2 % | 10 559 € |
| Total prélevé par le notaire | Pas de surtaxe : base de l’impôt sur le revenu inférieure à 50 000 € | 15 404 € |
À seize ans de détention, les prélèvements sociaux pèsent plus du double de l’impôt sur le revenu : c’est l’effet des deux horloges. Sans les forfaits, la plus-value brute aurait été de 120 000 € et l’impôt total d’environ 24 650 €, une différence qui justifie à elle seule de vérifier la déclaration préparée par le notaire.
Taux, surtaxe et effets sur le revenu fiscal
La plus-value nette est imposée à 19 % d’impôt sur le revenu et à 17,2 % de prélèvements sociaux : les plus-values immobilières sont restées hors de la hausse de CSG appliquée en 2026 à d’autres revenus du capital. Le notaire établit la déclaration, calcule l’impôt et le prélève sur le prix ; le vendeur reporte ensuite la plus-value sur sa déclaration de revenus.
Une surtaxe s’ajoute lorsque la plus-value nette imposable à l’impôt sur le revenu, donc après abattements, dépasse 50 000 €. Son taux progresse de 2 % à 6 % selon le montant, et elle s’apprécie par cédant : un couple qui vend un bien commun dispose de deux seuils. Elle ne s’applique ni aux terrains à bâtir ni aux ventes exonérées.
La plus-value entre dans le revenu fiscal de référence de l’année de la vente. Ce gonflement ponctuel peut modifier des seuils sociaux ou fiscaux, et fermer deux ans plus tard une exonération soumise à condition de revenus : il s’anticipe lorsque la vente est programmée.
Les exonérations, véritable terrain d’expertise
| Situation | Conditions principales | Portée |
|---|---|---|
| Résidence principale | Habitation effective au jour de la vente ; dépendances vendues en même temps | Totale |
| Première vente d’un autre logement | Ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale dans les quatre ans ; réinvestir le prix dans sa résidence principale dans les deux ans ; une seule fois | À proportion du prix réinvesti |
| Vente de faible montant | Prix de cession ne dépassant pas 15 000 €, apprécié par cédant | Totale |
| Retraités et invalides aux revenus modestes | Revenu fiscal de référence sous un plafond (12 793 € pour une part, pour une vente en 2026) et pas d’IFI | Totale |
| Détention longue | Plus de 22 ans pour l’impôt sur le revenu, plus de 30 ans pour les prélèvements sociaux | Totale |
L’exonération de la première vente avec réinvestissement est la plus méconnue. Elle vise typiquement le locataire de sa résidence principale qui détient un studio locatif et veut acheter son logement : la vente du studio est exonérée à proportion de la part du prix réinvestie dans les deux ans. L’option doit figurer dans l’acte de vente.
Pour la résidence principale quittée avant la vente, l’exonération suppose une mise en vente rapide, au prix du marché, et un logement resté vide jusqu’à la cession. Le louer ou le prêter entre-temps, même brièvement, même à un enfant, fait perdre l’exonération en totalité.
Meublé, société civile, bien hérité, moins-value
Pour un meublé au régime réel cédé depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits sont réintégrés, sauf pour certaines résidences services ; les abattements pour durée de détention s’appliquent ensuite normalement. Pour une société civile soumise à l’impôt sur le revenu, la plus-value de cession de l’immeuble est imposée chez chaque associé, selon le régime des particuliers et à proportion de ses droits, la durée courant depuis l’acquisition par la société.
Pour un bien reçu par donation ou succession, le prix d’acquisition est la valeur déclarée. Sous-évaluer un bien dans une succession en ligne directe qui ne paie pas de droits n’économise rien aujourd’hui et fabrique de la plus-value taxable demain : le bon conseil se donne au moment de la déclaration, pas au moment de la vente. Inversement, un bien conservé jusqu’au décès ne supporte aucune plus-value.
Une moins-value immobilière n’est ni imputable sur une autre plus-value ni reportable : elle est perdue, sauf dans le cas étroit d’un immeuble acquis par fractions et revendu en bloc. Aucune stratégie ne doit reposer sur l’utilisation d’une moins-value immobilière.
Les erreurs les plus coûteuses
- Louer l’ancienne résidence principale en attendant sa vente.
- Laisser liquider la plus-value au réel avec des factures partielles inférieures au forfait de 15 %.
- Ajouter au prix d’acquisition des travaux déjà déduits des revenus fonciers.
- Croire qu’un bien est exonéré après 22 ans, alors que les prélèvements sociaux courent jusqu’à 30 ans.
- Ignorer la réintégration des amortissements d’un meublé au réel dans une simulation de revente.
- Signer le compromis avant d’avoir arrêté les options : forfaits, exonération avec réinvestissement, date de l’acte.
Le notaire applique ce qu’on lui indique et ne choisit pas toujours l’option la plus favorable. Vérifier son projet de déclaration quelques jours avant la signature fait partie du service que le client attend de son conseiller.
Une fois l’acte signé, il ne reste guère que la réclamation, longue et incertaine. Le calendrier du conseil est donc celui de la vente : options arrêtées avant le compromis, chiffrage vérifié avant l’acte.
En rendez-vous avec le client
Dès qu’une vente est évoquée, trois questions s’imposent : « Depuis quand, exactement, détenez-vous ce bien ? », « Avez-vous déduit des travaux de vos revenus fonciers, ou le louez-vous meublé ? » et « Êtes-vous propriétaire de votre résidence principale ? ». Elles situent les abattements, l’assiette et les exonérations possibles.
Le conseiller chiffre ensuite la plus-value à la date envisagée et à la prochaine date anniversaire, et consigne les options retenues avant que le client ne signe quoi que ce soit.
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Pour aller plus loin
Sources
- Impôt sur le revenu : plus-value immobilière — Service-public.fr, vérifié le 15 avril 2026.
- Plus-values immobilières : détermination de la plus-value imposable (BOI-RFPI-PVI-20-20) — BOFiP-Impôts, 18 juillet 2023.
- Plus-values immobilières : exonérations (BOI-RFPI-PVI-10-40) — BOFiP-Impôts, 8 août 2023.
- Taxe sur les plus-values immobilières élevées (BOI-RFPI-TPVIE) — BOFiP-Impôts, 6 août 2013.
- Je vends un bien immobilier donné en location meublée, comment se calcule la plus-value ? — impots.gouv.fr, consulté le 30 octobre 2026.
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