Trois rentabilités, trois usages
Les professionnels de la transaction parlent de rentabilité brute, parce que c’est le seul chiffre que l’on peut calculer depuis une annonce. Le client, lui, vit avec la rentabilité après impôt, et c’est elle que le conseiller doit lui présenter. Entre les deux, la rentabilité nette de charges isole ce qui relève du bien de ce qui relève de la fiscalité du foyer.
Le dénominateur compte autant que le numérateur. Un prix « hors frais » flatte la rentabilité de plusieurs dixièmes de point ; un prix qui oublie les travaux nécessaires avant la mise en location la flatte davantage encore. La comparaison entre deux biens n’a de sens qu’avec le même périmètre de coûts.
Ce que l’annonce ne compte pas
Toutes les dépenses du propriétaire ne se répercutent pas sur le locataire. La taxe foncière reste à sa charge, hors taxe d’enlèvement des ordures ménagères ; une partie des charges de copropriété aussi, notamment les travaux et les honoraires du syndic. S’y ajoutent les coûts que l’on oublie parce qu’ils ne sont pas annuels, comme la vacance entre deux locataires ou le remplacement d’une chaudière.
| Poste | Comment l’estimer | Déductible au régime réel de la location nue |
|---|---|---|
| Vacance et impayés | Historique du bien, tension locative du quartier, garantie souscrite | Non : c’est un loyer non encaissé |
| Taxe foncière | Dernier avis d’imposition du vendeur | Oui, hors taxe d’enlèvement des ordures ménagères |
| Charges de copropriété non récupérables | Décomptes de charges et procès-verbaux d’assemblée générale | Oui, avec régularisation l’année suivante |
| Gestion locative | Mandat de l’agence, en pourcentage des loyers | Oui |
| Assurances propriétaire non occupant et loyers impayés | Devis | Oui |
| Travaux d’entretien et de réparation | État du bien, plan pluriannuel de travaux | Oui ; jamais l’agrandissement ni la reconstruction |
| Intérêts et assurance de l’emprunt | Tableau d’amortissement | Oui ; jamais le capital remboursé |
La rentabilité nette est une donnée du bien, indépendante du foyer : c’est elle qu’il faut comparer d’un bien à l’autre, et au rendement net d’une pierre-papier ou d’un fonds en euros.
L’impôt : l’imposition marginale, plus 17,2 %
En location nue, le résultat foncier s’ajoute aux autres revenus du foyer et subit son imposition marginale, à laquelle s’ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux. Pour un foyer dans la tranche à 30 %, chaque euro de résultat supporte 47,2 % de prélèvements ; dans la tranche à 41 %, 58,2 %, avant prise en compte de la part de CSG déductible l’année suivante.
Le régime change la base imposable. Jusqu’à 15 000 € de loyers annuels, le micro-foncier impose 70 % des loyers, quelles que soient les charges réelles ; le régime réel impose les loyers diminués des charges effectives. Dès que les charges dépassent 30 % des loyers, ce qui est fréquent avec un crédit ou une copropriété coûteuse, le réel l’emporte, au prix d’un engagement de trois ans.
En location meublée au régime réel, l’amortissement comptable du bien et du mobilier réduit fortement, voire annule, le résultat imposable pendant de longues années. C’est la raison pour laquelle un même bien peut afficher une rentabilité après impôt très différente selon qu’il est loué vide ou meublé ; la comparaison se fait toujours sur les deux colonnes.
Illustration : de 6 % brut à moins de 2 % après impôt
Un bien est acheté 200 000 €, frais et travaux initiaux compris, sans crédit, et loué 1 000 € par mois. Le propriétaire compte un mois de vacance par an, 1 200 € de taxe foncière, 800 € de charges de copropriété non récupérables, 500 € d’assurances, 840 € de frais de gestion et 600 € de travaux d’entretien en moyenne.
Loyers encaissés de 11 000 €, charges de 3 940 €, résultat foncier de 7 060 € au régime réel, imposé à 47,2 % ou 58,2 %. La CSG déductible, une éventuelle hausse du loyer et la plus-value de revente ne sont pas prises en compte.
Au micro-foncier, la base imposable aurait été de 7 700 €, soit 70 % des loyers encaissés : le régime réel est ici plus favorable, parce que les charges dépassent l’abattement forfaitaire. Le bien ne rapporte pas pour autant un rendement courant élevé : s’il se justifie, c’est par l’espérance de plus-value, par un financement à crédit qui fait jouer le levier, ou par une fiscalité différente en meublé.
Ajouter le crédit et la revente : le taux de rendement interne
La rentabilité annuelle ignore deux choses essentielles : le financement et la revente. Le taux de rendement interne les intègre en suivant les flux que le client supporte réellement, son apport, ses efforts d’épargne mensuels lorsque les loyers ne couvrent pas l’échéance, puis le produit de la revente net des frais, du capital restant dû et de l’impôt sur la plus-value.
Ce taux se compare à celui d’un placement de risque comparable, sur le même horizon. Il dépend fortement de deux hypothèses que le conseiller doit rendre explicites : l’évolution du prix du bien, qui ne s’extrapole pas d’une période exceptionnelle, et le coût net du crédit. Présenter un scénario prudent à côté du scénario central fait partie du conseil.
La plus-value de revente bénéficie d’abattements pour durée de détention, qui conduisent à une exonération d’impôt sur le revenu après vingt-deux ans et de prélèvements sociaux après trente ans. Une revente précoce, en revanche, cumule frais d’acquisition non amortis, frais de revente et imposition presque pleine de la plus-value.
Ce que ces calculs ne disent pas
- Une rentabilité moyenne masque l’année du gros sinistre, du locataire défaillant ou du ravalement voté : un bien isolé concentre ces risques sur un seul actif.
- La liquidité n’apparaît dans aucune formule : vendre prend des mois, coûte des frais et se fait au prix du marché du moment.
- La fiscalité change : les taux des prélèvements sociaux, les règles du meublé et les dispositifs de déduction ont été modifiés plusieurs fois ces dernières années.
- Le temps passé à gérer le bien n’est jamais compté, alors qu’il pèse dans le choix entre gestion directe, mandat de gestion et pierre-papier.
Aucune de ces limites ne condamne l’investissement locatif ; elles imposent seulement de présenter le rendement avec ses conditions. Un rendement présenté sans ses hypothèses est un argument commercial, pas un conseil.
En rendez-vous avec le client
Face à une annonce à « 6 % », le conseiller reprend les trois étages devant le client, sur ses propres chiffres : la vacance qu’il juge réaliste, les charges du dernier exercice, sa tranche d’imposition. Voir le rendement passer de 6 % à moins de 2 % sur le même bien est souvent plus convaincant qu’un long discours.
Il pose aussi la question du régime déjà déclaré pour les biens existants, sur pièce : de nombreux propriétaires restent au micro-foncier par habitude alors que leurs charges dépassent largement l’abattement. Le gain se constate dès la déclaration suivante, sans aucun produit à souscrire.
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Pour aller plus loin
Sources
- Impôt sur le revenu : revenus locatifs (location non meublée) — Service-public.fr, vérifié le 15 avril 2026.
- Prélèvements sociaux (CSG, CRDS…) sur les revenus du patrimoine et de placements — Service-public.fr, vérifié le 30 juin 2026.
- Quel est le barème de l’impôt sur le revenu ? — Service-public.fr, consulté le 30 octobre 2026.
- Revenus fonciers : régimes d’imposition (BOI-RFPI-DECLA) — BOFiP-Impôts, 13 novembre 2019.
- Impôt sur le revenu : plus-value immobilière — Service-public.fr, vérifié le 15 avril 2026.
Ces ressources s’adressent aux professionnels du conseil patrimonial. Elles constituent une information générale et pédagogique : ni un conseil en investissement personnalisé, ni un conseil fiscal ou juridique. Les exemples tirés du moteur byzance sont des performances simulées par rejeu historique ; les performances passées ne préjugent pas des performances futures, et tout investissement en unités de compte comporte un risque de perte en capital. Elles ne valent pas heures de formation réglementaire.