Qui fait quoi : usufruitier et nu-propriétaire
L’usufruitier jouit du bien comme un propriétaire : il l’occupe ou le loue, encaisse les loyers, déclare les revenus et supporte les charges courantes et l’entretien. Le nu-propriétaire peut céder ou donner sa nue-propriété, mais il ne peut ni occuper ni louer le bien, et la vente de la pleine propriété suppose l’accord des deux.
Les grosses réparations, gros murs, voûtes, poutres et couvertures entières, incombent par défaut au nu-propriétaire ; tout le reste revient à l’usufruitier. La liste est étroite, et les conflits sur un ravalement, une toiture partielle ou une chaudière sont fréquents. Une convention écrite, qui répartit travaux, taxe foncière, assurance, gestion et éventuel prix de vente, évite l’essentiel des litiges.
À l’extinction de l’usufruit, par le décès de l’usufruitier ou l’arrivée du terme, le nu-propriétaire devient plein propriétaire automatiquement, sans droits de mutation ni impôt sur la plus-value à ce stade. C’est le ressort de toutes les stratégies de démembrement : la valeur se reconstitue par le seul passage du temps.
Valoriser l’usufruit et la nue-propriété
Deux référentiels coexistent. Le barème fiscal de l’article 669 du Code général des impôts s’impose pour calculer les droits de donation et de succession : la valeur de l’usufruit viager dépend de l’âge de l’usufruitier, la nue-propriété valant le complément. L’usufruit temporaire vaut 23 % de la pleine propriété par tranche de dix ans, sans fractionner les tranches. Pour une personne physique, le BOFiP limite toutefois le résultat à la valeur fiscale de l’usufruit viager ; pour une personne morale, la durée civile maximale de trente ans conduit à une valeur plafonnée à 69 %.
Part de la pleine propriété retenue pour la nue-propriété, article 669 du CGI ; l’usufruit vaut le complément (service-public, fiche vérifiée le 3 juillet 2026).
Pour une vente entre parties indépendantes, en revanche, c’est la valeur économique qui compte : les loyers nets attendus sur la durée, actualisés. Elle s’écarte du barème dès que le rendement du bien ou l’espérance de vie réelle s’écartent de ceux qu’il suppose. Utiliser le barème pour fixer un prix de vente, ou l’inverse, expose à une requalification.
Investir en nue-propriété ou en usufruit
Acheter la nue-propriété d’un logement neuf pour quinze à vingt ans, l’usufruit étant acquis par un bailleur social qui loue et entretient le bien, ou la nue-propriété de parts de SCPI pour une durée fixe, permet de capitaliser avec une décote d’entrée. Pendant la durée, l’absence de loyer évite une imposition de revenus locatifs chez le nu-propriétaire. Cela ne supprime pas les charges qui lui incombent ni une éventuelle fiscalité de revente. En principe, l’IFI est supporté par l’usufruitier sur la pleine propriété ; les exceptions doivent être vérifiées.
Au terme, la pleine propriété se reconstitue sans impôt : le client retrouve un bien ou des parts productifs, idéalement au moment où sa propre imposition baisse, à la retraite. En contrepartie, le capital est immobilisé pendant toute la durée, la revente d’une nue-propriété est difficile, et la qualité de l’actif au terme compte plus que la décote d’entrée.
L’usufruit temporaire intéresse surtout une société soumise à l’impôt sur les sociétés qui cherche du rendement sur une durée bornée, ou un particulier peu imposé. Attention au piège anti-abus : la première cession à titre onéreux d’un usufruit temporaire est imposée comme un revenu, au barème et aux prélèvements sociaux, et non comme une plus-value.
Usufruit et IFI : un principe, des exceptions
En principe, l’usufruitier déclare le bien pour sa valeur en pleine propriété, et le nu-propriétaire ne déclare rien. Par exception, l’impôt est réparti entre les deux selon le barème fiscal dans quelques cas, dont le plus fréquent est l’usufruit légal du conjoint survivant qui a opté pour la totalité en usufruit sans donation entre époux.
Pour un couple assujetti, la façon dont le conjoint survivant recueillera l’usufruit change donc l’impôt sur la fortune immobilière des années suivantes : l’usufruit légal le fait payer sur une fraction, l’usufruit issu d’une donation entre époux ou d’un testament sur la totalité. La question se traite avant le décès, avec le notaire.
Le viager : vendre en gardant son toit
En viager, l’acheteur, le débirentier, verse au vendeur, le crédirentier, une rente jusqu’au décès de ce dernier, souvent précédée d’un capital payé à la signature, le bouquet. Le bouquet n’est pas obligatoire ; son montant se négocie avec la rente et le droit d’occupation conservé. Dans le viager occupé, de loin le plus courant, le vendeur conserve un droit d’usage et d’habitation, ou un usufruit qui lui permettrait de louer s’il partait en établissement.
La vente suppose un aléa réel. Elle est nulle si le vendeur décède dans les vingt jours qui suivent la signature d’une maladie dont il était déjà atteint, et une rente dérisoire, à peine égale aux revenus que le bien procurerait, expose à une requalification en donation déguisée. Le vendeur se protège par une sûreté inscrite sur le bien, une clause résolutoire dont l’acte précise les effets en cas d’impayé, et une indexation de la rente. Le notaire détaille les conditions de restitution ou de conservation des sommes déjà versées.
La plus-value immobilière se calcule sur le prix de vente comprenant le bouquet et la valeur en capital de la rente, pas sur le seul bouquet. L’exonération de la résidence principale peut s’appliquer si ses conditions sont réunies. La rente n’est imposable que pour une fraction, fixée une fois pour toutes selon l’âge du vendeur au premier versement : 70 % avant 50 ans, 50 % de 50 à 59 ans, 40 % de 60 à 69 ans, 30 % au-delà. L’acheteur, lui, ne déduit rien : la rente est un prix payé à terme.
Les pièges du démembrement et du viager
- Démembrer sans convention écrite sur les travaux, la taxe foncière et le partage d’un éventuel prix de vente.
- Fixer un prix entre parties avec le barème fiscal, ou liquider des droits avec une valeur économique.
- Céder un usufruit temporaire en pensant réaliser une plus-value, alors que l’opération est imposée comme un revenu.
- Confondre droit d’usage et d’habitation et usufruit : le premier interdit de louer le logement.
- Vendre en viager à un enfant sans examiner avec le notaire les effets de l’article 918 du Code civil et la position des autres héritiers réservataires.
- Accepter une rente non indexée, ou un acte sans clause résolutoire expresse.
Le démembrement et le viager engagent sur des durées longues, souvent jusqu’au décès d’une des parties. Les actes relèvent du notaire ; le conseiller vérifie que l’économie de l’opération tient pour chacun, et que les protections figurent bien dans l’acte.
Pour un client âgé ou fragile, la prudence est redoublée : une vente en viager ou une cession de nue-propriété sollicitée par un tiers, ou décidée dans l’urgence, justifie de ralentir, d’associer la famille et d’orienter vers un notaire indépendant de l’acheteur.
En rendez-vous avec le client
Avec un investisseur, la question décisive est « pouvez-vous oublier ce capital pendant quinze ou vingt ans ? ». Avec un retraité qui envisage le viager, ce sont « souhaitez-vous rester chez vous quoi qu’il arrive ? », « vos enfants sont-ils informés ? » et « de quel complément de revenu avez-vous besoin, et pendant combien de temps ? ».
Le conseiller compare le viager aux autres solutions, vente de la nue-propriété, location, aide familiale organisée, et vérifie la date du premier versement de la rente, qui fixe sa fraction imposable. Il consigne l’analyse et l’orientation vers le notaire dans le dossier.
Dans le même module
Pour aller plus loin
Sources
- Plus-values immobilières : prix en cas de vente contre rente — impots.gouv.fr, consulté le 31 octobre 2026.
- En quoi consiste l’usufruit ? (barème fiscal de l’usufruit et de la nue-propriété) — Service-public.fr, vérifié le 3 juillet 2026.
- Successions : évaluation des biens transmis, démembrement du droit de propriété (BOI-ENR-DMTG-10-40-10-50) — BOFiP-Impôts, 23 décembre 2013.
- Achat ou vente en viager : quelles sont les règles ? — Service-public.fr, vérifié le 18 août 2025.
- Impôt sur le revenu : déclarer les rentes viagères — Service-public.fr, vérifié le 15 avril 2026.
- Rentes viagères à titre onéreux : détermination du revenu net imposable (BOI-RSA-PENS-30-20) — BOFiP-Impôts, 11 juillet 2017.
Ces ressources s’adressent aux professionnels du conseil patrimonial. Elles constituent une information générale et pédagogique : ni un conseil en investissement personnalisé, ni un conseil fiscal ou juridique. Les exemples tirés du moteur byzance sont des performances simulées par rejeu historique ; les performances passées ne préjugent pas des performances futures, et tout investissement en unités de compte comporte un risque de perte en capital. Elles ne valent pas heures de formation réglementaire.