Simulateur IFI 2026 : calculez votre Impôt sur la Fortune Immobilière

TL;DR

L'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) concerne les contribuables dont le patrimoine immobilier net taxable dépasse 1 300 000 € au 1ᵉʳ janvier de l'année d'imposition.
Le calcul repose sur la valeur nette des biens immobiliers (résidence principale avec décote de 30 %, résidences secondaires, biens locatifs, parts de SCI ou SCPI) diminuée des dettes déductibles.
Le barème est progressif : de 0 % (patrimoine < 800 000 €) à 1,5 % (au-delà de 10 000 000 €), avec un mécanisme de décote pour les patrimoines entre 1 300 000 € et 1 400 000 €.
Un simulateur IFI permet d'estimer rapidement votre impôt, mais le résultat dépend de la valorisation précise de vos biens et de la qualification de vos dettes.
CTA : Lancez votre diagnostic patrimonial avec byzance pour identifier les leviers d'optimisation de votre IFI et visualiser l'impact de chaque décision.

Qui est concerné par l'IFI ?

L'IFI est dû par les personnes physiques fiscalement domiciliées en France dont le patrimoine immobilier net taxable excède 1 300 000 € au 1ᵉʳ janvier. Pour les couples mariés ou pacsés, le patrimoine est calculé au niveau du foyer fiscal.

Situation	Assujetti à l'IFI ?
Résidence principale valorisée 1,5 M€, pas d'autres biens	Oui (1,05 M€ après décote de 30 %, reste sous le seuil... mais vérifiez)
Résidence principale 800 k€ + résidence secondaire 600 k€	Oui (patrimoine brut > 1,3 M€)
Patrimoine immobilier net de 1,2 M€	Non (sous le seuil)
Non-résident avec biens en France	Oui, selon règles spécifiques
Parts de SCPI valorisées à 500 k€ + résidence 900 k€	Oui (total > 1,3 M€)

Attention : le seuil de 1 300 000 € est un seuil net (après déduction des dettes), pas brut. Une dette immobilière réduit la base taxable, ce qui peut vous faire passer sous le seuil.

Quels biens entrent dans l'assiette de l'IFI ?

Type de bien	Inclus dans l'IFI ?	Particularité
Résidence principale	Oui	Décote de 30 % sur la valeur vénale
Résidence secondaire	Oui	Valeur vénale pleine
Biens locatifs (nue-propriété)	Selon démembrement	Seul l'usufruitier est imposable sur la pleine propriété
Parts de SCI (société civile immobilière)	Oui	À proportion de la valeur des actifs immobiliers détenus
Parts de SCPI	Oui	Valeur de retrait ou valeur de marché
Biens en indivision	Oui	À hauteur de votre quote-part
Biens professionnels	Non	Exonérés sous conditions
Biens ruraux loués à long terme	Partiellement	Exonération partielle sous conditions
Placements financiers (actions, assurance-vie, PEA)	Non	L'IFI ne porte que sur l'immobilier
Résidence en démembrement temporaire	Selon les règles	L'usufruitier est imposable

C'est une distinction fondamentale : l'IFI frappe exclusivement le patrimoine immobilier, contrairement à l'ancien ISF qui incluait aussi les placements financiers. Les contrats d'assurance-vie, PEA, comptes-titres, liquidités sont hors champ.

Consultez nos ressources fonds et ressources contrats pour comparer les supports non immobiliers.

Les dettes déductibles de l'IFI

Seules certaines dettes sont déductibles de l'assiette taxable. La qualification est essentielle car une erreur peut entraîner un redressement.

Type de dette	Déductible ?	Condition
Emprunt immobilier (capital restant dû)	Oui	Doit être lié à un bien taxable
Travaux financés par emprunt	Oui	Sur justificatif, liés au bien
Impôts fonciers (taxe foncière)	Oui	De l'année en cours
Dette de frais d'acquisition (droits de mutation)	Oui	Incluse dans le prix d'acquisition
Dettes personnelles (crédit consommation)	Non	Non liées à l'immobilier
Emprunt in fine	Oui	Selon conditions spécifiques
Avance en compte courant d'associé (SCI)	Oui	Pour financer l'immobilier

Plafonnement : l'administration fiscale peut plafonner la déduction des dettes lorsque leur montant est disproportionné par rapport à la valeur des actifs. C'est notamment le cas pour des emprunts très élevés sur des biens de faible valeur.

Le barème IFI 2026

Le barème IFI est progressif, avec un mécanisme de décote pour les patrimoines proches du seuil.

Tranche de patrimoine net taxable	Taux applicable
Inférieure à 800 000 €	0 %
Entre 800 000 € et 1 300 000 €	0,50 %
Entre 1 300 000 € et 2 570 000 €	0,70 %
Entre 2 570 000 € et 5 000 000 €	1,00 %
Entre 5 000 000 € et 10 000 000 €	1,25 %
Supérieure à 10 000 000 €	1,50 %

Décote : pour les patrimoines entre 1 300 000 € et 1 400 000 €, une décote s'applique. Elle est égale à 17 500 - 1,25 % du patrimoine net taxable. Cette décote évite un effet de seuil brutal.

Exemple pour un patrimoine net de 1 350 000 € :

Impôt théorique : (800 000 - 0) × 0 % + (1 300 000 - 800 000) × 0,50 % + (1 350 000 - 1 300 000) × 0,70 % = 2 500 + 350 = 2 850 €
Décote : 17 500 - (1,25 % × 1 350 000) = 17 500 - 16 875 = 625 €
Impôt net : 2 850 - 625 = 2 225 €

Comment utiliser le simulateur IFI byzance

Notre simulateur vous aide à estimer votre IFI en quelques étapes :

Étape	Information à renseigner	Pourquoi c'est important
1. Recenser les biens	Liste de tous vos biens immobiliers avec leur valorisation	Base de calcul indispensable
2. Appliquer les exonérations	Biens professionnels, certains biens ruraux	Réduit l'assiette taxable
3. Appliquer la décote RP	-30 % sur la résidence principale	Abattement significatif
4. Déduire les dettes	Emprunts, travaux, impôts	Réduit le patrimoine net
5. Appliquer le barème	Calcul automatique par tranche	Résultat final

Le simulateur donne une estimation. Pour un résultat opposable à l'administration, vérifiez chaque valorisation et chaque dette avec les justificatifs appropriés.

Stratégies pour optimiser son IFI

Levier	Mécanisme	Limites et risques
Donation avec réserve d'usufruit	Vous donnez la nue-propriété, conservez l'usufruit, seul l'usufruit reste taxable	Démembrement irréversible, impacts successoraux
Acquisition de biens exonérés	Forêts, biens ruraux loués à long terme, parts de GFA	Engagement de conservation, liquidité limitée
Investissement dans le non-immobilier	Assurance-vie, PEA, CTO, private equity	Hors IFI, mais profil rendement/risque différent
Paiement par dation	Paiement de l'IFI par remise d'œuvres d'art ou biens culturels	Procédure exceptionnelle, accord préalable requis
Plafonnement	L'IFI + impôt sur le revenu ne peut excéder 75 % des revenus	Dispositif de droit commun, à vérifier

Attention : l'optimisation fiscale doit rester dans le cadre légal. Les montages artificiels dont le seul but est d'éluder l'impôt sont sanctionnés par l'abus de droit fiscal. byzance vous aide à structurer vos décisions mais ne se substitue pas à un conseil fiscal personnalisé.

FAQ

Quelle est la différence entre l'IFI et l'ISF ? L'ISF (Impôt de Solidarité sur la Fortune) taxait l'ensemble du patrimoine, y compris les placements financiers. L'IFI, en vigueur depuis 2018, ne taxe plus que l'immobilier. Les actions, obligations, assurance-vie et liquidités en sont exclus.

Les parts de SCPI sont-elles soumises à l'IFI ? Oui, car les SCPI détiennent majoritairement de l'immobilier. La valeur à déclarer est la valeur de retrait au 1ᵉʳ janvier, ou la valeur de marché si elle est connue et justifiée.

Comment valoriser sa résidence principale ? La valeur vénale (prix auquel le bien pourrait être vendu) est retenue, avec une décote de 30 %. Vous pouvez vous appuyer sur des prix de biens comparables vendus récemment, une estimation d'agence ou, idéalement, un avis de valeur professionnel.

Quand et comment déclarer l'IFI ? L'IFI se déclare en même temps que l'impôt sur le revenu, via la déclaration n° 2042-IFI, généralement au printemps. La date limite dépend de votre département, comme pour l'IR. Le paiement s'effectue généralement en septembre.

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