Simulateur de plus-values immobilières : calculez votre imposition
Calculez vos plus-values immobilières (résidence secondaire, locatif) : prix d'achat, travaux, abattement pour durée de détention et imposition.
byzance
Analyse automatisée par l'IA byzance
TL;DR
- La plus-value immobilière est la différence entre le prix de vente d'un bien et son prix d'acquisition (majoré des frais et travaux), hors résidence principale qui est exonérée.
- L'imposition combine l'impôt sur le revenu (19 %) et les prélèvements sociaux (17,2 %), soit un total de 36,2 % avant abattements.
- Des abattements pour durée de détention réduisent progressivement cette imposition : exonération totale d'IR après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans.
- Les travaux, les frais d'acquisition et certaines situations personnelles (départ en retraite, cession d'un bien modeste) peuvent modifier significativement le calcul.
- CTA : Lancez votre diagnostic avec byzance pour simuler la fiscalité de votre projet immobilier et optimiser le calendrier de cession.
Qu'est-ce qu'une plus-value immobilière imposable ?
La plus-value immobilière est imposée lors de la vente d'un bien immobilier, à l'exception de la résidence principale (exonération totale). Sont concernés :
| Type de bien | Imposition sur la plus-value | Particularité |
|---|---|---|
| Résidence principale | Exonérée totalement | Quelle que soit la durée de détention |
| Résidence secondaire | Imposable | Abattements pour durée de détention |
| Bien locatif | Imposable | Abattements pour durée de détention |
| Terrain à bâtir | Imposable | Régime spécifique, fiscalité renforcée |
| Parts de SCI à l'IR | Imposable | À proportion de la détention |
| Droit de surélévation | Imposable | Selon règles applicables |
| Vente d'un bien détenu en indivision | Imposable | À hauteur de la quote-part |
| Première vente d'un bien autre que RP | Exonération possible sous conditions | Si vous n'êtes pas propriétaire depuis 4 ans et réinvestissez dans une RP |
Rappel important : la résidence principale est le bien où vous habitez de manière effective et habituelle au jour de la vente. Si vous avez déménagé récemment, vérifiez les conditions précises.
Comment se calcule la plus-value brute ?
| Élément | Calcul | Exemple |
|---|---|---|
| Prix de vente | Montant net vendeur (hors frais d'agence si vendeur les paie) | 300 000 € |
| Prix d'acquisition | Prix payé lors de l'achat | 200 000 € |
| Frais d'acquisition | Forfait de 7,5 % du prix d'achat (ou frais réels si supérieurs) | 15 000 € |
| Travaux | Forfait de 15 % du prix d'achat (si détention > 5 ans) ou montant réel sur justificatifs | 30 000 € |
| Plus-value brute | Prix de vente - (prix d'achat + frais + travaux) | 300 000 - 245 000 = 55 000 € |
Le forfait travaux de 15 % est automatique après 5 ans de détention, sans justificatif. Il est particulièrement avantageux si vous avez réalisé des travaux vous-même (non facturés). Si vos travaux réels dépassent 15 %, conservez toutes les factures pour les déclarer au réel.
Le mécanisme des abattements pour durée de détention
C'est le paramètre le plus important du calcul : plus vous gardez le bien longtemps, moins l'imposition est élevée.
| Durée de détention | Abattement IR (19 %) | Abattement PS (17,2 %) | Imposition totale |
|---|---|---|---|
| Moins de 6 ans | 0 % | 0 % | 36,2 % |
| 6 à 21 ans | 6 % par an (de la 6ᵉ à la 21ᵉ année) | 1,65 % par an (de la 6ᵉ à la 21ᵉ année) | Dégressif |
| 22 ans révolus | 100 % (exonération IR) | 1,65 % par an (22ᵉ à 30ᵉ année) | 17,2 % maximum |
| 30 ans révolus | 100 % | 100 % (exonération PS) | 0 % (exonération totale) |
Exemple pour un bien détenu 15 ans :
- Abattement IR : 6 % × 10 ans (de la 6ᵉ à la 15ᵉ année) = 60 %
- Abattement PS : 1,65 % × 10 ans = 16,5 %
- IR dû sur la plus-value : 19 % × (1 - 60 %) = 7,6 %
- PS dus sur la plus-value : 17,2 % × (1 - 16,5 %) = 14,36 %
- Imposition totale effective : 21,96 % (au lieu de 36,2 %)
L'effet des abattements est massif : attendre quelques années supplémentaires peut réduire l'imposition de moitié ou plus.
La surtaxe sur les plus-values élevées
Une surtaxe s'applique sur les plus-values brutes dépassant 50 000 € (après abattement IR).
| Plus-value imposable à l'IR | Taux de surtaxe |
|---|---|
| Inférieure à 50 000 € | 0 % |
| Entre 50 001 € et 60 000 € | 2 % |
| Entre 60 001 € et 100 000 € | 3 % |
| Entre 100 001 € et 110 000 € | 4 % |
| Entre 110 001 € et 150 000 € | 5 % |
| Entre 150 001 € et 250 000 € | 6 % |
| Supérieure à 250 000 € | 6 % (taux maximum) |
Cette surtaxe ne s'applique qu'à l'impôt sur le revenu (pas aux prélèvements sociaux) et s'ajoute aux 19 %.
Cas particuliers d'exonération
| Situation | Exonération | Condition |
|---|---|---|
| Cession d'un bien < 15 000 € | Totale | Prix de vente du bien modeste |
| Vente par un retraité modeste | Totale | Conditions de ressources et de non-assujettissement à l'IFI |
| Vente par un titulaire de pension vieillesse | Totale | Conditions de ressources strictes |
| Non-résident (UE/EEE) | Partielle | Selon conventions fiscales et durée |
| Expropriation | Totale | Sous réserve du remploi |
| Vente d'un droit de surélévation | Partielle | Régime spécifique |
| Départ en retraite (actif > 15 ans) | Totale IR, partielle PS | Cessation d'activité dans les 2 ans |
Ces exonérations sont strictement encadrées et doivent être vérifiées au cas par cas. byzance vous aide à identifier celles qui s'appliquent à votre situation via votre diagnostic.
Comment utiliser le simulateur byzance
| Étape | Donnée à renseigner | Conseil |
|---|---|---|
| 1. Prix de vente envisagé | Estimation réaliste du marché | Appuyez-vous sur plusieurs avis de valeur |
| 2. Prix et date d'acquisition | Acte notarié | Le jour exact compte pour les abattements |
| 3. Frais d'acquisition | Forfait 7,5 % par défaut | Option réelle si supérieure |
| 4. Travaux | Forfait 15 % (si > 5 ans) ou montant réel | Rassemblez les factures si vous optez pour le réel |
| 5. Situation personnelle | Retraite, invalidité, non-résidence | Vérifiez les conditions d'exonération |
Le simulateur vous donne une estimation fiable, mais le calcul définitif dépend des règles fiscales en vigueur au jour de la vente et de votre situation personnelle complète.
FAQ
La résidence principale est-elle toujours exonérée ? Oui, la résidence principale est exonérée de plus-value immobilière, quelle que soit la durée de détention et le montant du gain. Mais il faut que le bien soit votre résidence habituelle et effective au jour de la vente. Un bien que vous avez quitté depuis plusieurs mois peut perdre cette qualification.
Comment prouver la durée de détention ? L'acte notarié d'acquisition fait foi. Pour un bien reçu par donation ou succession, la date d'acquisition est celle de la donation ou du décès — pas celle de l'achat initial par le donateur ou le défunt.
Les travaux réalisés soi-même sont-ils déductibles ? Le forfait de 15 % s'applique automatiquement après 5 ans de détention, sans justificatif, et couvre les travaux réalisés par vous-même. Si vous optez pour les frais réels, seuls les travaux facturés par des entreprises sont déductibles (pas la main-d'œuvre personnelle).
Peut-on reporter une plus-value immobilière ? Non, le report n'existe pas en matière de plus-value immobilière des particuliers, contrairement à la plus-value professionnelle. L'imposition est due l'année de la vente, sauf cas particuliers (expropriation avec remploi).
Faut-il déclarer une vente sans plus-value ? Oui, toute vente immobilière (hors résidence principale) doit être déclarée, même si la plus-value est nulle. Le notaire calcule et prélève l'impôt directement, mais la déclaration reste obligatoire.
Prêt à estimer la fiscalité de votre projet de vente ? Lancez votre diagnostic avec byzance pour simuler votre imposition et identifier les stratégies d'optimisation.
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