Investir dans l'immobilier à l'étranger : opportunités et fiscalité

TL;DR

Investir dans l'immobilier à l'étranger peut offrir des rendements attractifs, une diversification géographique et parfois une fiscalité favorable — mais la complexité juridique, fiscale et pratique est bien plus élevée qu'en France.
Chaque pays a ses règles : impôts locaux, droits de mutation, fiscalité des loyers, imposition des plus-values, règles de détention pour les étrangers et convention fiscale avec la France.
Le financement depuis la France est possible mais plus complexe : les banques françaises prêtent rarement pour un bien à l'étranger ; il faut souvent passer par une banque locale ou un établissement spécialisé.
La clé est d'anticiper la double imposition potentielle et de vérifier la convention fiscale bilatérale entre la France et le pays cible.
CTA : Faites votre audit patrimonial pour évaluer si l'immobilier à l'étranger diversifie ou complexifie trop votre patrimoine.

Comparatif des principales destinations en 2026

Destination	Prix moyen au m²	Rendement brut indicatif	Fiscalité locale clé	Spécificité
Espagne	2 000 à 4 500 €	4 à 7 %	IRNR (non-résidents) 19-24 %, impôt sur la fortune régional	Marché liquide, résidence secondaire prisée
Portugal	2 500 à 6 000 € (Lisbonne)	3,5 à 6 %	IRS 28 % flat ou barème, taxe foncière (IMI) 0,3-0,8 %	Golden visa en transition, SCPI locales possibles
Dubaï (EAU)	3 000 à 8 000 €	5 à 9 %	0 % impôt sur le revenu, 0 % plus-value	Pas de convention fiscale France-EAU, frais de service élevés
États-Unis	2 000 à 10 000+ €	4 à 8 %	FIRPTA (plus-values), State tax variable	Financement local via LLC, forte protection du locataire
Île Maurice	2 500 à 5 000 €	3 à 6 %	15 % impôt, convention fiscale avec la France	Résidence permanente possible avec investissement
Grèce	1 500 à 3 500 €	3 à 5 %	Flat tax 15 % pour non-résidents, ENFIA (taxe foncière)	Golden visa encore actif (250 000 € minimum)

Les pièges fiscaux à ne pas négliger

La double imposition

En tant que résident fiscal français, vous êtes imposable en France sur vos revenus mondiaux. Si vous percevez des loyers à l'étranger, ils seront imposés dans le pays source ET en France — sauf si la convention fiscale bilatérale prévoit un crédit d'impôt imputable.

Situation	Règle
Pays avec convention fiscale	Mécanisme de crédit d'impôt : l'impôt payé localement est déduit de l'impôt français (dans la limite du taux français)
Pays sans convention fiscale	Double imposition : vous payez l'impôt local + l'impôt français

La France a signé des conventions avec plus de 120 pays, dont l'Espagne, le Portugal, les États-Unis, l'Île Maurice. Mais pas avec les Émirats Arabes Unis (Dubaï).

L'IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière)

Les biens immobiliers détenus à l'étranger par un résident fiscal français entrent dans l'assiette de l'IFI, sous réserve des conventions fiscales (certaines conventions excluent l'imposition en France).

Les droits de succession

En cas de décès, votre bien à l'étranger peut être soumis aux droits de succession du pays où il se situe ET à ceux de la France. Les conventions fiscales successorales sont plus rares que les conventions sur les revenus.

Comment financer un achat immobilier à l'étranger ?

Solution	Avantages	Inconvénients
Crédit auprès d'une banque locale	Taux local, connaissance du marché	Barrière linguistique, exigence de domiciliation bancaire locale
Crédit in fine adossé à une assurance-vie	Pas de mensualité, fiscalité optimisée	Nécessite un contrat d'assurance-vie bien rempli
Crédit hypothécaire en France	Simplicité administrative	Très peu de banques françaises acceptent de financer un bien à l'étranger
Apport personnel / revente d'actifs	Pas de crédit, simplicité	Concentration du patrimoine, coût d'opportunité
SCI ou holding à l'étranger	Protection juridique, fiscalité locale optimisée	Complexité, coût de création et tenue de comptes

Tableau de décision par profil

Votre objectif	Destination recommandée	Structure conseillée
Résidence secondaire en Europe	Espagne, Portugal, Grèce	Détention en direct
Rendement locatif élevé	Dubaï, USA	LLC ou société locale
Préparation de l'expatriation	Portugal, Île Maurice	Détention en direct, vérifier le statut RNH (Portugal)
Diversification patrimoniale	Plusieurs pays via SCPI européennes	Assurance-vie ou compte-titres
Résidence de villégiature avec location saisonnière	Espagne, Grèce, Italie	Détention en direct, statut LMNP si applicable

FAQ

Suis-je imposé en France sur mes loyers perçus à l'étranger ? Oui, en tant que résident fiscal français, vous devez déclarer vos revenus mondiaux. Les loyers étrangers sont imposables en France, avec un crédit d'impôt si une convention fiscale le prévoit. Le taux effectif dépend de votre TMI et du taux d'imposition local.

Quels sont les pays sans impôt sur les plus-values immobilières ? Dubaï ne prélève aucun impôt sur les plus-values immobilières. D'autres pays offrent des exonérations sous conditions (abattements pour durée de détention au Portugal, exonération de la résidence principale en Espagne sous conditions de réinvestissement).

Puis-je déduire les intérêts d'emprunt pour un bien à l'étranger ? Oui, les intérêts d'emprunt sont déductibles des revenus locatifs étrangers, dans les conditions prévues par la convention fiscale et le droit local.

Faut-il créer une société pour investir à l'étranger ? Pas systématiquement. Une société locale (LLC, SL, Lda) peut protéger votre responsabilité et parfois optimiser la fiscalité, mais elle a un coût de création et de tenue. Pour un investissement modeste, la détention en direct est plus simple.

Comment déclarer mon bien à l'étranger aux impôts français ? Vous devez déclarer le bien sur le formulaire 2042 (revenus fonciers), le formulaire 3916 (comptes bancaires à l'étranger), et éventuellement le formulaire d'IFI si votre patrimoine immobilier net dépasse 1,3 M€. Les loyers se déclarent sur la déclaration 2044 ou 2042 C-PRO.

👉 Faites votre audit patrimonial avant d'investir à l'étranger pour mesurer l'impact sur votre fiscalité globale.