🏢 SCPI et foncières cotées : le grand dégel de 2026

À retenir

• 📉 Les SCPI ont traversé leur pire crise depuis 30 ans entre 2023 et 2025 — mais la baisse des taux de la BCE change la donne en 2026
• 📈 Les foncières cotées (Unibail, Gecina, Covivio) ont déjà rebondi de 25 à 40 % depuis leurs plus bas de 2024, anticipant la reprise
• 💶 Le rendement moyen des SCPI reste attractif (~4,5 %), mais la sélectivité est devenue indispensable : certaines ont perdu 15 à 20 % de valeur de part
• 🔑 L'épargnant français a aujourd'hui deux portes d'entrée dans l'immobilier — coté et non coté — avec des profils de risque très différents

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📊 Après la tempête : où en est l'immobilier d'investissement ?

Si vous avez suivi l'actualité patrimoniale ces deux dernières années, vous savez que l'immobilier d'investissement a vécu un véritable séisme. La hausse brutale des taux directeurs entre 2022 et 2023 — de 0 % à 4 % pour la BCE en moins de 18 mois — a provoqué un effet domino sur l'ensemble de la chaîne immobilière.

Les foncières cotées ont été les premières à plonger, dès mi-2022. Les SCPI ont suivi avec retard, certaines ajustant leur prix de part à la baisse en 2023 et 2024. Pour beaucoup d'épargnants, le choc a été rude : des véhicules présentés comme "sûrs" et "réguliers" ont soudainement affiché des moins-values de 10 à 20 %.

Mais en ce début 2026, le paysage a changé. La BCE a entamé son cycle de baisse des taux au printemps 2024 et le taux de refinancement est redescendu autour de 2,5 %. L'immobilier respire à nouveau. La question pour l'épargnant : faut-il y retourner, et si oui, par quelle porte ?

🏛️ SCPI : la convalescence après le choc

Ce qui s'est passé

Le marché des SCPI en France représente environ 90 milliards d'euros de capitalisation. Entre 2023 et 2025, une vingtaine de SCPI de bureaux ont dû baisser leur prix de part, parfois de manière spectaculaire :

• Primopierre (Primonial) : -15,6 % en 2023, puis encore -7 % en 2024
• Accimmo Pierre (BNP Paribas REIM) : -12 % en 2023
• LF Grand Paris Patrimoine (La Française) : -10 % en 2024

La cause ? Une double peine : la hausse des taux a fait mécaniquement baisser la valeur des actifs immobiliers (quand les taux montent, les prix baissent pour maintenir un rendement compétitif), tandis que le marché des bureaux subissait en parallèle l'impact structurel du télétravail.

Ce qui change en 2026

Plusieurs signaux positifs émergent :

• Les taux de capitalisation se stabilisent enfin — le marché a trouvé son nouveau plancher de valorisation
• Les collectes nettes redeviennent positives depuis le T3 2025, signe que les épargnants reviennent progressivement
• Le rendement moyen distribué reste solide à 4,5 % en 2025 (source : ASPIM), supérieur au Livret A (2,5 %) et aux fonds euros (~2,8 %)
• Les SCPI diversifiées et européennes ont beaucoup mieux résisté que les SCPI de bureaux parisiens

Amundi, dans ses "10 thèmes pour les actifs privés en 2026", souligne d'ailleurs que l'immobilier non coté européen entre dans une phase de repricing attractive pour les investisseurs patients. Les décotes actuelles sur certaines SCPI créent des points d'entrée qui n'existaient pas il y a trois ans.

Les SCPI qui tirent leur épingle du jeu

Toutes les SCPI ne se valent pas. Le fossé s'est creusé entre :

• Les SCPI diversifiées nouvelle génération (Iroko Zen, Remake Live, Corum Origin) qui ont maintenu des rendements de 5 à 7 % grâce à des stratégies européennes et sectoriellement variées (santé, logistique, commerce)
• Les SCPI de bureaux franciliennes historiques qui portent encore le poids d'actifs dévalorisés et de taux de vacance élevés (8 à 12 % en Île-de-France)

La leçon est claire : la SCPI n'est plus un produit homogène. L'époque où on pouvait acheter "n'importe quelle SCPI" en fermant les yeux est révolue.

📈 Foncières cotées : le rebond silencieux

Pourquoi elles ont rebondi avant les SCPI

Les foncières cotées — aussi appelées SIIC en France (Sociétés d'Investissement Immobilier Cotées) ou REITs dans le monde anglo-saxon — sont des sociétés immobilières dont les actions s'échangent en bourse.

Contrairement aux SCPI dont le prix de part est ajusté une ou deux fois par an, le cours des foncières cotées réagit en temps réel aux anticipations du marché. C'est pour ça qu'elles ont chuté avant les SCPI en 2022... et qu'elles remontent avant elles aujourd'hui.

Les chiffres parlent d'eux-mêmes :

• Unibail-Rodamco-Westfield : +38 % depuis son point bas de septembre 2024, portée par le rebond du commerce physique premium
• Gecina : +27 % sur la même période, profitant de son portefeuille de bureaux prime parisiens
• Covivio : +31 %, bénéficiant de sa diversification hôtellerie/bureaux en Europe
• L'indice FTSE EPRA Eurozone a progressé de +22 % en 2025

L'avantage de la liquidité

Un atout majeur des foncières cotées par rapport aux SCPI : la liquidité. Vous pouvez acheter ou vendre en quelques secondes sur votre PEA ou votre compte-titres. Pendant la crise des SCPI, de nombreux épargnants se sont retrouvés coincés avec des parts invendables, les sociétés de gestion ayant suspendu les rachats ou imposé des délais de plusieurs mois.

En revanche, cette liquidité a un prix : la volatilité. Une foncière cotée peut perdre 5 % en une journée sur une mauvaise nouvelle macro, là où votre SCPI affichera toujours un prix de part stable... jusqu'à la prochaine révision.

C'est un peu comme la différence entre un thermomètre et un thermostat : la foncière cotée vous donne la température du marché en temps réel, la SCPI vous la donne avec un décalage de 6 à 12 mois.

🔍 Coté vs non coté : comment choisir ?

Le choix entre SCPI et foncière cotée n'est pas une question de "meilleur" produit, mais de profil d'investisseur :

| Critère | SCPI (non coté) | Foncière cotée | |---|---|---| | Liquidité | Faible (semaines/mois) | Immédiate | | Volatilité visible | Faible | Élevée | | Ticket d'entrée | 1 000 - 5 000 € | Quelques dizaines d'euros | | Fiscalité | Revenus fonciers (TMI) | PEA possible (exo IR après 5 ans) | | Rendement courant | 4-6 % | 3-5 % (dividende) | | Frais d'entrée | 8-12 % | Frais de courtage (~0,1 %) |

Un point souvent négligé : la fiscalité. Les foncières cotées éligibles au PEA (comme Gecina ou Covivio) permettent une exonération d'impôt sur les plus-values après 5 ans — un avantage considérable par rapport aux SCPI, fiscalisées au barème de l'impôt sur le revenu.

À l'inverse, les SCPI offrent un accès au crédit immobilier : vous pouvez emprunter pour acheter des parts, utilisant l'effet de levier du crédit à des taux redevenus raisonnables (~3,2 % sur 20 ans début 2026).

⚠️ Les risques à ne pas sous-estimer

Ne nous emballons pas. Plusieurs risques persistent :

• Le bureau n'est pas sorti d'affaire : le télétravail hybride est devenu la norme. Les taux de vacance dans les bureaux hors prime restent élevés (11 % en Île-de-France hors Paris QCA). Ce n'est pas un phénomène cyclique, c'est un changement structurel.

• Le risque de taux n'a pas disparu : si l'inflation repart — et les tensions géopolitiques actuelles n'aident pas — la BCE pourrait interrompre son cycle de baisse. Amundi rappelle dans sa stratégie cross-asset de mars 2026 que l'intégration du risque géopolitique est devenue indispensable dans toute allocation.

• La consolidation du secteur SCPI : certaines SCPI fragiles pourraient fusionner ou être absorbées. La pression réglementaire de l'AMF pour plus de transparence sur les valorisations va s'accentuer.

• Le piège du rendement facial : un rendement de 6 % sur une SCPI qui a perdu 15 % de valeur de part, ça donne un rendement global bien moins flatteur. Regardez toujours le TRI (taux de rendement interne), pas seulement le taux de distribution.

💡 Trois segments à surveiller en 2026

1. La logistique et les entrepôts

Portés par l'e-commerce et la relocalisation des chaînes d'approvisionnement, les actifs logistiques restent le segment le plus résilient. Des foncières comme Segro ou WDP affichent des taux d'occupation supérieurs à 97 %.

2. La santé et les résidences seniors

Le vieillissement démographique européen est un mégatrend. Des SCPI comme Pierval Santé ou des foncières comme Aedifica se positionnent sur les EHPAD, cliniques et résidences services — un segment défensif par nature.

3. L'hôtellerie européenne

Le tourisme en Europe bat des records. Covivio Hotels et Accor InvestHotel profitent de la dynamique, avec des revenus par chambre (RevPAR) en hausse continue.

🎯 Trois actions concrètes pour votre épargne

1. Faites votre audit SCPI

Si vous détenez des SCPI, vérifiez trois choses : le taux d'occupation financier (alerte si < 90 %), l'évolution de la valeur de reconstitution par rapport au prix de part, et la diversification géographique et sectorielle. Si votre SCPI est mono-bureau francilienne, c'est le moment de réfléchir à une rotation.

2. Diversifiez via le coté pour la liquidité

Consacrez une poche de votre allocation immobilière (20 à 30 %) aux foncières cotées via votre PEA. Un ETF immobilier européen comme le Amundi FTSE EPRA Europe (frais : 0,30 %) vous donne une exposition diversifiée à 80+ foncières en un seul produit. C'est le complément idéal de vos SCPI.

3. Profitez des décotes pour entrer progressivement

Plusieurs SCPI affichent encore des décotes de 10 à 15 % par rapport à leur valeur de reconstitution. Sur le marché secondaire, vous pouvez parfois acheter des parts en dessous du prix de souscription, sans payer les frais d'entrée. Renseignez-vous auprès de votre conseiller ou sur les plateformes spécialisées. Entrez en plusieurs fois sur 6 à 12 mois pour lisser votre point d'entrée.

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L'immobilier d'investissement n'est ni mort ni miraculeux. Comme toujours, c'est la sélectivité et la diversification qui feront la différence. En combinant SCPI bien choisies et foncières cotées en PEA, l'épargnant français dispose d'une boîte à outils complète pour s'exposer à la pierre — sans en subir tous les inconvénients.

Maxime Gfeller Directeur général, byzance