🏢 Immobilier coté et SCPI : le moment d'y revenir ?

À retenir

Les foncières cotées européennes ont rebondi de +15 à +25 % depuis leurs plus bas de 2023, mais restent en décote de 20-30 % par rapport à leur valeur d'actif
Les SCPI traversent leur plus grande crise de confiance : certaines ont perdu 15-20 % de valeur, mais les rendements moyens restent autour de 4,5 %
La baisse des taux de la BCE (de 4 % à environ 2,5 %) change la donne pour tout l'immobilier, coté comme non coté
L'opportunité est réelle, mais il faut être très sélectif : toutes les SCPI et foncières ne se valent pas

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L'immobilier coté reprend des couleurs 📈

Quand on pense « investir dans l'immobilier », on imagine souvent un appartement à acheter ou, pour les plus avertis, des parts de SCPI. Mais il existe un troisième chemin, souvent sous-estimé : les foncières cotées en Bourse (ou REITs à l'international).

Ces sociétés — Unibail-Rodamco-Westfield, Gecina, Klépierre, Covivio — possèdent et gèrent des centaines d'immeubles : bureaux, centres commerciaux, logements. Leur particularité ? Elles se négocient en temps réel sur Euronext, comme n'importe quelle action.

Et c'est précisément là que ça devient intéressant en ce printemps 2025.

Le rebond est déjà en marche

Après une correction brutale en 2022-2023 — l'indice EPRA Europe avait chuté de près de 40 % depuis les sommets — les foncières cotées ont amorcé un rebond significatif. Depuis le creux d'octobre 2023 :

Klépierre (centres commerciaux) : environ +30 %
Unibail-Rodamco-Westfield : environ +25 %, portée par son désendettement
Gecina (bureaux parisiens premium) : environ +20 %
Covivio (diversifié) : environ +18 %

Malgré cette remontée, la plupart se négocient encore avec une décote de 20 à 35 % par rapport à leur actif net réévalué (ANR). Autrement dit, en achetant une part de Gecina en Bourse, vous payez ses immeubles parisiens environ 70 centimes pour 1 euro de valeur estimée.

C'est comme acheter un appartement dans le 8ème arrondissement avec 30 % de remise — ça n'arrive jamais dans le physique.

SCPI : la grande remise en question 🏗️

Du côté des SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier), l'ambiance est très différente. Ces véhicules, qui permettent d'investir dans l'immobilier à partir de quelques centaines d'euros, traversent leur plus sérieuse crise depuis 30 ans.

Ce qui s'est passé

La hausse brutale des taux directeurs entre 2022 et 2023 a mécaniquement fait baisser la valeur des immeubles. Or, les SCPI doivent réévaluer leur patrimoine régulièrement. Résultat : une vague de baisses de prix de parts sans précédent.

Les chiffres parlent d'eux-mêmes :

Primopierre (Praemia REIM) : -17 % sur le prix de part
Accimmo Pierre (BNP Paribas REIM) : -18 %
LF Grand Paris Patrimoine (La Française) : -15 %
Edissimmo (Amundi Immobilier) : -12 %

La collecte nette de SCPI a plongé de près de 80 % entre 2022 et 2023, passant de 10,2 milliards d'euros à environ 2 milliards. Du jamais vu depuis la création de ces produits.

Les gagnantes de la crise 💪

Toutes les SCPI n'ont pas été logées à la même enseigne. Certaines, souvent plus récentes et mieux diversifiées géographiquement, ont tiré leur épingle du jeu :

Iroko Zen : rendement de 7,12 % en 2024, pas de baisse de prix de part
Remake Live : rendement supérieur à 7 %, investie dans toute l'Europe
Corum Origin : environ 6 % de rendement, diversification européenne depuis la création
Transitions Europe (Arkéa REIM) : focus immobilier durable, rendement solide

Le point commun ? Ces SCPI ont évité la concentration massive sur les bureaux franciliens, le segment le plus touché par la crise — entre le télétravail installé et la surévaluation d'avant-Covid.

Coté vs non coté : deux vitesses, une même réalité 🔄

Voici un point que peu de médias expliquent clairement : les foncières cotées et les SCPI investissent dans le même type d'actifs (bureaux, commerces, logistique), mais leurs prix ne réagissent pas du tout au même rythme.

Les foncières cotées reflètent les anticipations du marché en temps réel. Quand les taux ont commencé à monter en 2022, elles ont corrigé immédiatement (-30 à -40 %). Quand les marchés ont anticipé les baisses de taux de la BCE fin 2023, elles ont rebondi tout aussi vite.

Les SCPI, elles, sont valorisées par des experts immobiliers une à deux fois par an. La correction a donc été retardée, puis concentrée sur 2023-2024. Et le rebond, s'il vient, mettra aussi beaucoup plus de temps à se matérialiser dans les prix de parts.

C'est exactement ce qu'on observe aujourd'hui : les foncières cotées ont pris de l'avance, tandis que les SCPI commencent tout juste à stabiliser leurs valeurs. Si l'histoire se répète — et elle le fait souvent en immobilier — les SCPI devraient suivre le mouvement haussier avec 12 à 18 mois de retard.

Pour vous, investisseur, c'est une information précieuse : les foncières cotées servent de signal avancé pour anticiper ce qui va se passer sur le marché SCPI.

L'effet taux d'intérêt : le vrai game changer 💹

Pourquoi cet optimisme mesuré ? Un mot : les taux.

La BCE a amorcé son cycle de baisse en juin 2024, ramenant progressivement son taux directeur de 4 % à environ 2,5 % début 2025. Et les marchés anticipent encore 2 à 3 baisses supplémentaires d'ici fin 2025.

Or, l'immobilier est le secteur le plus sensible aux taux d'intérêt. Quand les taux baissent, c'est toute la chaîne qui en profite :

Le coût de financement des foncières diminue → meilleure rentabilité
La valeur actualisée des loyers futurs augmente → les immeubles valent plus cher
Les produits obligataires deviennent moins attractifs → les investisseurs reviennent vers l'immobilier
Le crédit immobilier redevient accessible → la demande reprend sur le marché physique

Amundi, dans sa dernière Cross Asset Investment Strategy, souligne d'ailleurs que l'immobilier européen fait partie des classes d'actifs les mieux positionnées dans un scénario de normalisation monétaire. C'est un signal qui ne trompe pas venant du premier gestionnaire d'actifs européen.

Les risques à ne pas ignorer ⚠️

Serait-il trop simple de crier au rebond et de foncer tête baissée ? Évidemment. Plusieurs risques méritent votre attention :

Le bureau mute, il ne disparaît pas : le taux de vacance dans les bureaux franciliens reste autour de 8-9 % (contre 3-4 % avant le Covid). Le télétravail hybride est là pour durer. Seuls les immeubles bien situés, récents et aux normes environnementales trouvent preneur facilement.

La liquidité des SCPI reste tendue : certaines SCPI affichent encore des délais de retrait de plusieurs mois, voire ont activé des mécanismes de gating (suspension partielle des rachats). Si vous avez besoin de récupérer votre argent rapidement, c'est un vrai sujet.

Le risque géopolitique pèse : comme le souligne Amundi dans son étude récente sur l'intégration du risque géopolitique dans la construction de portefeuille, les tensions commerciales et l'instabilité mondiale freinent les flux de capitaux immobiliers transfrontaliers.

L'effet « vintage » : les SCPI anciennes, constituées au sommet du cycle avec un patrimoine concentré en bureaux franciliens, mettront des années à reconstituer leur valeur. Y investir en espérant un retour rapide serait naïf.

Comment se positionner concrètement ? 🎯

Malgré ces réserves, je suis convaincu que le créneau est attractif pour les investisseurs patients et sélectifs. Voici ma lecture du marché.

Sur les foncières cotées, la décote par rapport à l'ANR offre une vraie marge de sécurité. Privilégiez les foncières bien capitalisées, avec un endettement maîtrisé (ratio LTV inférieur à 40 %) et un portefeuille d'actifs de qualité. Un ETF immobilier européen (type Amundi FTSE EPRA Europe) permet de diversifier facilement sans stock-picking.

Sur les SCPI, soyez extrêmement sélectifs. Favorisez :

Les SCPI diversifiées géographiquement (Europe, pas uniquement l'Île-de-France)
Les SCPI récentes qui n'ont pas de "cadavres dans le placard"
Les SCPI investies en logistique, santé ou résidentiel plutôt qu'en bureaux purs
Un rendement cible supérieur à 5 % pour compenser le manque de liquidité

3 actions concrètes pour votre épargne 📊

1. Faites votre diagnostic. Si vous détenez déjà des SCPI, vérifiez lesquelles. Les SCPI de bureaux franciliens souscrites avant 2022 sont les plus fragiles. Ne vendez pas dans la panique — vous cristalliseriez les pertes — mais ne renforcez pas non plus aveuglément. Consultez le dernier bulletin trimestriel de votre SCPI pour connaître le taux d'occupation et l'évolution du prix de part.

2. Diversifiez votre exposition immobilière. Plutôt que de tout miser sur une seule SCPI, combinez SCPI et foncières cotées. Les foncières cotées apportent la liquidité et la réactivité aux conditions de marché ; les SCPI offrent la régularité des revenus et une moindre volatilité au quotidien. Un mix 50/50 est un bon point de départ pour équilibrer les deux mondes.

3. Exploitez l'enveloppe assurance-vie. De nombreuses SCPI et foncières cotées (via des OPCVM immobiliers ou des SCI) sont accessibles dans les contrats d'assurance-vie. Cela vous permet de bénéficier de la fiscalité avantageuse de l'AV — notamment après 8 ans — tout en vous exposant au rebond immobilier. Vérifiez les unités de compte disponibles dans votre contrat, certains courtiers en ligne comme Linxea ou Assurancevie.com proposent un choix bien plus large que les banques traditionnelles.

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L'immobilier coté et les SCPI ne font plus rêver comme en 2021. Et c'est peut-être exactement pour ça qu'il faut s'y intéresser maintenant. Les meilleures opportunités naissent rarement dans l'euphorie — elles se trouvent dans les décombres de la crise précédente, quand la plupart des investisseurs regardent ailleurs.