IFI 2026 : Impôt sur la Fortune Immobilière, calcul et exonérations

TL;DR

L'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) s'applique aux contribuables dont le patrimoine immobilier net taxable dépasse 1 300 000 € au 1er janvier de l'année d'imposition.
Seuls les biens immobiliers (résidence principale et secondaire, parts de SCI, parts de SCPI, droits réels) entrent dans l'assiette, après application d'un abattement de 30 % sur la résidence principale.
Le passif déductible (dettes immobilières) peut réduire l'assiette imposable, sous conditions strictes : la dette doit être afférente à un bien taxable et exister au jour du fait générateur.
L'IFI n'est pas un impôt sur la fortune globale : les placements financiers (assurance-vie, PEA, comptes-titres) en sont exclus, ce qui oriente naturellement les décisions d'allocation.
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Qu'est-ce que l'IFI ?

L'Impôt sur la Fortune Immobilière a remplacé l'ISF en 2018. Résultat d'un arbitrage politique, il recentre l'imposition sur la fortune exclusivement sur les actifs immobiliers. Les actifs financiers, la propriété intellectuelle et les biens professionnels sont sortis du champ.

Le barème de l'IFI est progressif, de 0 % à 1,5 %, et s'applique par tranche à partir de 800 000 € de patrimoine net taxable. Mais l'impôt n'est dû que si le patrimoine net taxable atteint 1,3 million d'euros.

Concept	Définition
Fait générateur	1er janvier de l'année d'imposition (situation au 1er janvier 2026 pour l'IFI 2026)
Assiette taxable	Valeur vénale nette du patrimoine immobilier au 1er janvier
Résidence principale	Abattement de 30 % sur sa valeur vénale
Passif déductible	Dettes immobilières existant au 1er janvier, afférentes à un bien taxable
Déclaration	Déclaration 2042-IFI, en même temps que la déclaration de revenus

Barème IFI 2026

Fraction de la valeur nette taxable	Taux applicable
Jusqu'à 800 000 €	0 %
De 800 001 € à 1 300 000 €	0,50 %
De 1 300 001 € à 2 570 000 €	0,70 %
De 2 570 001 € à 5 000 000 €	1,00 %
De 5 000 001 € à 10 000 000 €	1,25 %
Au-delà de 10 000 000 €	1,50 %

Barème indicatif, à vérifier dans la loi de finances en vigueur. Un mécanisme de décote atténue l'entrée dans l'IFI pour les patrimoines proches du seuil.

Quels biens entrent dans l'assiette IFI ?

Catégorie	Inclus dans l'IFI	Détail
Résidence principale	Oui, avec abattement de 30 %	Déclarée pour sa valeur vénale au 1er janvier
Résidences secondaires	Oui, en totalité	Maisons de vacances, pied-à-terre, etc.
Bien loué	Oui, en totalité	Immeubles de rapport, locations saisonnières
Parts de SCI	Oui, à proportion de l'actif immobilier	La société est transparente fiscalement
Parts de SCPI	Oui, au prorata	Valeur de retrait ou moyenne des prix de marché
Droits immobiliers	Oui	Usufruit, nue-propriété, droits réels (selon barème fiscal)
Assurance-vie (UC immobilières)	Oui, sous conditions	Unités de compte représentatives d'actifs immobiliers
Biens professionnels	Non (exonérés)	Sous conditions d'exercice et de rémunération
Placements financiers	Non (hors champ)	Actions, obligations, PEA, contrats de capitalisation, comptes-titres

Le passif déductible : alléger la base imposable

Dette	Déductible ?	Conditions
Emprunt immobilier (acquisition, travaux)	Oui	La dette doit être afférente à un bien taxable
Prêt familial	Oui	Mêmes conditions, justificatifs solides exigés
Impôts dus au titre du bien	Oui	Taxe foncière, IFI de l'année précédente
Dette de consommation	Non	Non afférente à un actif immobilier taxable
Emprunt in fine	Oui (encadré)	Plafonnement progressif pour les hauts patrimoines
Dette pour achat de biens exonérés	Non	La dette doit se rattacher à un bien taxable

Depuis la loi de finances 2024, le montant déductible au titre des emprunts est plafonné pour les patrimoines supérieurs à 5 millions d'euros. Ne déduisez que ce que vous pouvez justifier. Le fisc examine de près les « dettes artificielles ».

Stratégies d'optimisation de l'IFI

Stratégie	Principe	Vigilance
Donation avec réserve d'usufruit	Vous donnez la nue-propriété, conservez l'usufruit ; seule la valeur de l'usufruit entre dans l'IFI	Donation irrévocable, à articuler avec vos objectifs de transmission
Acquisition en démembrement	Achetez la nue-propriété seule (déclarée pour sa valeur) et laissez un usufruitier temporaire	Rentabilité locative nulle pendant la période de démembrement
Réorientation vers les actifs financiers	Vendre un bien immobilier pour réinvestir dans des enveloppes financières (assurance-vie, PEA, PER)	Plus-value immobilière, frais de transaction, horizon de placement
Paiement différé ou fractionné	Sous conditions (départ à l'étranger, transmission d'entreprise)	Dispositif temporaire
Réduction pour don	Imputation de 75 % du montant des dons à certains organismes, dans la limite de 50 000 €	Choisir des organismes éligibles
Plafonnement global	Mécanisme de plafonnement de l'IFI selon les revenus (dispositif « bouclier »)	Sous conditions de revenus

FAQ

Je possède 1,2 M€ d'immobilier net. Suis-je redevable de l'IFI ? Non. Le seuil de déclenchement est 1,3 M€. En dessous, vous n'êtes pas imposé mais vous devez surveiller l'évolution de votre patrimoine immobilier.

La résidence principale est-elle exonérée ? Non, elle n'est pas exonérée mais bénéficie d'un abattement de 30 % sur sa valeur vénale. Un bien valorisé 1 M€ sera retenu pour 700 000 € dans l'assiette IFI.

Puis-je déduire intégralement mon crédit immobilier ? Oui pour la partie afférente à un bien taxable, dans la limite du plafonnement applicable et sous réserve de justificatifs. Les intérêts d'emprunt sont également déductibles.

Les parts de SCI sont-elles intégrées dans l'IFI ? Oui, à proportion de la fraction de la valeur de la SCI représentative d'actifs immobiliers taxables.

Comment réduire mon IFI sans vendre mes biens ? Le levier principal est le démembrement de propriété (donation de la nue-propriété) et l'utilisation du passif déductible. Chaque situation est spécifique : faites votre audit patrimonial pour explorer vos options.

L'assurance-vie est-elle hors IFI ? Oui pour les fonds euros et les unités de compte ne représentant pas directement des actifs immobiliers. Les contrats luxembourgeois ou français en unités de compte SCPI/SCI/OPCI peuvent générer une exposition IFI.

--- Ce contenu est fourni à titre informatif. Les règles fiscales évoluent. Vérifiez les conditions auprès de l'administration fiscale ou d'un conseil spécialisé.

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