Garantie des loyers impayés (GLI) : comment ça marche ?

TL;DR

La Garantie des Loyers Impayés (GLI) protège le propriétaire bailleur contre le risque de non-paiement des loyers, en prenant en charge les impayés et souvent les frais de procédure et les dégradations.
Le coût d'une GLI varie de 2 % à 6 % du loyer annuel selon l'assureur, les garanties souscrites et le profil du locataire.
La GLI n'est pas obligatoire dans tous les cas, mais elle est fortement recommandée si vous n'avez pas de garant personne physique solide ou si vous investissez dans une zone où le risque d'impayés est réel.
Les assureurs imposent des critères de solvabilité du locataire : un dossier locatif refusé par la GLI doit vous alerter.
CTA : Faites votre audit patrimonial pour évaluer si la GLI est nécessaire dans votre stratégie locative.

Qu'est-ce que la GLI et comment fonctionne-t-elle ?

La GLI est un contrat d'assurance souscrit par le propriétaire qui couvre :

Garantie	Ce qu'elle couvre	Plafond habituel
Loyers impayés	Prise en charge des loyers dus non payés	Jusqu'à 90 000 € de cumul
Frais de contentieux	Procédure judiciaire, huissier, avocat	Jusqu'à 15 000 €
Détériorations immobilières	Dégradations causées par le locataire	Jusqu'à 7 500 € par sinistre
Protection juridique	Conseil, assistance juridique	Selon contrat

Le mécanisme : lorsque le locataire cesse de payer, vous déclarez le sinistre à l'assureur. Après un délai de carence (généralement 1 à 3 mois), l'assureur commence à indemniser les loyers impayés et engage les procédures nécessaires.

Combien coûte une GLI ?

Type de contrat	Coût indicatif (% du loyer annuel TTC)	Public cible
GLI « basique »	2,5 à 3,5 %	Locataire en CDI avec revenus solides
GLI « standard »	3,5 à 4,5 %	Locataire en CDD, période d'essai
GLI « renforcée »	4,5 à 6 %	Étudiant, profession libérale, revenus irréguliers

Exemple : pour un loyer mensuel de 1 200 € (14 400 €/an), une GLI à 4 % coûte 576 € par an, soit 48 € par mois. Cette dépense est déductible de vos revenus locatifs.

Les critères d'éligibilité des locataires

Les assureurs GLI imposent des conditions strictes pour accepter le dossier du locataire. Les critères typiques :

Critère	Exigence courante
Revenus	Au moins 2,5 à 3 fois le loyer (en net)
Contrat de travail	CDI hors période d'essai (ou CDD long selon assureur)
Garant	Parfois exigé si les revenus sont justes
Absence d'incident bancaire	Pas de fichage FCC (chèques impayés)
Nationalité	Pas de discrimination mais documents exigibles (titre de séjour pour les étrangers)

Si votre locataire potentiel ne passe pas les critères de la GLI, cela doit vous interroger sur sa solvabilité — c'est un signal d'alerte utile.

GLI ou garant personne physique ?

Critère	GLI	Garant personne physique
Couverture	Impayés, contentieux, dégradations	Loyers et charges uniquement
Coût	2 à 6 % du loyer	Gratuit
Fiabilité	Contractuelle, rapide	Dépend de la solvabilité du garant
Plafond	Élevé (souvent 90 000 €)	Illimité en théorie mais limité en pratique
Procédure contentieuse	Prise en charge	Vous gérez seul

La GLI est particulièrement recommandée lorsque le garant proposé est âgé (risque de décès) ou que ses revenus sont modestes.

Les pièges à connaître

1. La franchise : certains contrats ne couvrent pas le premier mois d'impayé. Vérifiez bien. 2. Le délai de carence : l'assureur peut exiger que le locataire ait payé au moins 3 mois avant de déclencher la garantie. 3. Les loyers hors plafond : un loyer supérieur au plafond du contrat sera partiellement non garanti. 4. La résiliation par l'assureur : après plusieurs sinistres, l'assureur peut résilier le contrat. 5. L'obligation de déclaration rapide : tout retard dans la déclaration du sinistre peut entraîner un refus de prise en charge.

FAQ

La GLI est-elle obligatoire ? La GLI n'est pas légalement obligatoire, mais elle est souvent exigée par les banques pour l'octroi d'un prêt immobilier locatif, surtout si l'équilibre du plan de financement dépend des loyers. Dans certaines zones tendues, elle est quasi-incontournable.

Quels sont les meilleurs assureurs GLI en 2026 ? Le marché est dominé par une poignée d'acteurs spécialisés (CGL, Garantme, Unkle, SmartGarant) ainsi que des assureurs généralistes (AXA, Groupama). byzance ne recommande pas un assureur en particulier : comparez les contrats sur le coût, le plafond, la franchise et la rapidité d'indemnisation.

Puis-je déduire le coût de la GLI de mes impôts ? Oui. La prime de GLI est une charge déductible de vos revenus fonciers (location nue) ou de votre résultat BIC (LMNP).

La GLI couvre-t-elle les dégradations ? Oui, la plupart des contrats GLI incluent une garantie « détériorations immobilières » avec un plafond (souvent 7 500 € par sinistre). Mais les dégradations par vétusté ou usure normale ne sont pas couvertes.

Que faire si mon locataire ne répond plus aux critères de la GLI en cours de bail ? Les critères de la GLI sont vérifiés à l'entrée dans les lieux. Si la situation du locataire se dégrade (perte d'emploi), l'assureur ne peut pas résilier la garantie en cours de bail.

👉 Faites votre audit patrimonial pour évaluer votre exposition au risque locatif et la pertinence d'une GLI.