Calculez votre capacité d'emprunt immobilier en 2026

TL;DR

La capacité d'emprunt repose sur trois piliers : le taux d'endettement (maximum 35 % des revenus), le reste à vivre (montant minimum que la banque doit vous laisser pour vivre), et l'apport personnel.
Une banque ne prête pas en fonction d'un prix de vente affiché mais en fonction de votre profil emprunteur : CDI hors période d'essai ou ancienneté professionnelle, absence d'incident bancaire et cohérence du projet.
Le taux d'usure peut bloquer un dossier même si votre capacité d'emprunt est théoriquement suffisante : consultez notre article taux d'usure et crédit immobilier pour comprendre ce plafond.
Les simulateurs en ligne donnent une première idée, mais seule une analyse personnalisée avec vos charges réelles, vos autres crédits et votre situation fiscale vous donne le bon chiffre.
CTA : Faites votre audit patrimonial pour obtenir une estimation réaliste de votre capacité d'emprunt.

Les trois règles bancaires fondamentales

1. Le taux d'endettement maximum : 35 %

La règle du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) limite le taux d'effort à 35 % des revenus nets de l'emprunteur, assurance emprunteur incluse.

Formule : Mensualité de crédit (capital + intérêts + assurance) / Revenus nets mensuels ≤ 35 %

Exemple : avec 4 000 € de revenus nets mensuels, votre mensualité maximale est de 1 400 €.

2. La durée d'emprunt maximum : 25 ans

Depuis 2022, la durée maximale d'un crédit immobilier est de 25 ans (27 ans pour un achat sur plan ou dans l'ancien avec travaux de plus de 25 % du prix).

3. Le reste à vivre minimum

Même si votre taux d'endettement est sous 35 %, la banque vérifie qu'il vous reste assez pour vivre. Le reste à vivre minimum varie selon votre situation :

Situation familiale	Reste à vivre minimum indicatif
Célibataire	800 à 1 000 €
Couple sans enfant	1 200 à 1 500 €
Couple avec 1 enfant	1 500 à 1 800 €
Couple avec 2 enfants	1 800 à 2 200 €
Par enfant supplémentaire	+ 300 à 400 €

Calcul pas à pas de votre capacité d'emprunt

Étape	Calcul	Exemple (revenus 4 000 €/mois)
1. Mensualité maximale	Revenus × 35 %	4 000 × 0,35 = 1 400 €
2. Déduire les crédits existants	Mensualité max – crédits en cours	1 400 – 300 (crédit auto) = 1 100 €
3. Déduire l'assurance	Mensualité dispo / (1 + taux assurance)	1 100 / 1,0035 ≈ 1 096 €
4. Capacité d'emprunt sur 25 ans à 3,5 %	1 096 × (1 – (1+0,035/12)^(-300)) / (0,035/12)	~220 000 €

Avec une capacité d'emprunt de 220 000 € et un apport de 50 000 €, votre budget total est de 270 000 € (frais de notaire inclus).

L'importance de l'apport personnel

L'apport n'est plus seulement un ticket d'entrée rassurant : c'est devenu un prérequis pour obtenir un prêt dans la plupart des banques.

Poste	Montant à prévoir
Frais de notaire (ancien)	7 à 8 % du prix du bien
Frais de notaire (neuf)	2 à 3 % du prix du bien
Frais de garantie	1 à 2 % du montant emprunté
Frais de dossier	0 à 1 000 € selon la banque
Apport minimum conseillé	10 à 15 % du prix (pour couvrir frais)

Les banques apprécient un apport de 20 à 30 %, qui démontre votre capacité d'épargne et réduit leur risque.

Les facteurs qui renforcent votre dossier

Facteur positif	Impact
CDI hors période d'essai	Sécurité de l'emploi, le critère n°1
Apport ≥ 20 %	Taux négocié plus bas, acceptation facilitée
Épargne résiduelle après achat	Rassure sur les imprévus
Ancienneté bancaire	La fidélité peut jouer sur les frais de dossier
Absence de découvert régulier	Signe de bonne gestion budgétaire
Stabilité géographique	Cohérence du projet immobilier

Les obstacles qui peuvent bloquer

Facteur négatif	Conséquence
Période d'essai en cours	Refus quasi systématique
Taux d'usure dépassé	Le TAEG du prêt ne peut pas dépasser le taux d'usure. Voir notre guide
Crédits renouvelables	Fortement pénalisants dans l'analyse bancaire
Profession libérale récente	Exigence de 2-3 bilans minimum
Fichage Banque de France (FICP, FCC)	Bloquant jusqu'à régularisation
Saut de charge	Un loyer futur très supérieur au loyer actuel peut faire douter

FAQ

Quel salaire pour emprunter 300 000 € en 2026 ? Avec un taux de 3,5 % sur 25 ans et une assurance à 0,35 %, la mensualité est d'environ 1 500 €. Avec la règle des 35 %, il faut des revenus nets mensuels d'au moins 4 300 €. Avec un apport de 50 000 €, votre budget total atteint 350 000 €.

Comment augmenter ma capacité d'emprunt ? Vous pouvez : allonger la durée (dans la limite des 25 ans), augmenter votre apport, solder vos crédits à la consommation, ou attendre une augmentation de revenus ou la fin de votre période d'essai.

Le taux d'endettement de 35 % est-il strict ? La règle des 35 % est contraignante depuis les recommandations HCSF. Une dérogation est possible pour 20 % des dossiers, prioritairement pour l'achat de résidence principale.

Les primes et revenus variables sont-ils pris en compte ? Les banques intègrent généralement les primes et variables avec une décote (50 à 70 % de la moyenne des 3 dernières années). Les revenus exceptionnels ne sont pas retenus.

Dois-je vendre ma résidence actuelle avant d'acheter ? Pas nécessairement. Une banque peut étudier un prêt relais si vous vendez pour acheter. Mais le montant du prêt relais est plafonné (généralement 70 % de la valeur estimée du bien à vendre).

👉 Faites votre audit patrimonial pour simuler votre capacité d'emprunt avec vos données réelles.